房地产销售方案类型

篇2:房地产老带新客户激励实施方案

　　老带新客户激励实施方案

　　一.实施意义

　　房产销售的常规是：做广告、谈客户、看房翻楼书，然后是签合同，从广告起步带来的客户群称为第一营销渠道，由物业及物业包装而产生的市场信任度，由客户间互相传递而产生的客户群，是至关重要的房产第二营销渠道。

　　当前楼市以广告为主体推盘既是现实的需要，也是形势所迫。广告市场成为楼市营销的主流，大多楼盘的市场冷热，几乎都依托在广告发布总量的基础之上。一般来讲，楼盘广告量多密度高，其导入的购房客户比例相对要高，

　　这种由广告投放而产生的销售量，商业推广效应明显而直观，但却显得不够稳定，致使难以控制市场走势、无法把握成交量。

　　非广告引发的购房导入力，虽然效应不够直接，但却非常深入，这种由于物业本身引发的市场冲击力，由于客户滚动而派生的购房源，成交率高，利于口碑的形成。

　　因此，在目前东郡基本没有广告投放情况下，如何针对性地做已购房客户工作，充分利用客户口碑这一强有力的武器，形成第二营销渠道，是现阶段我们的重要工作。

　　二.东郡现阶段面临的问题及解决方案

　　**项目从1月26日开盘以来，至今已完成85%以下的销售，目前余房42套。受沿海及一线城市房地产市场的影响，长沙房地产市场从去年年底以来，成交呈下降趋势，各大项目销售情况普遍不佳，各大媒介广告投放量大增，竞争越趋激烈。同一时期，东郡的尾房去化也越来越难，3月份销售13套，4月份销售6套，如何提升销售快速销化尾盘，为二期二批的蓄客留出时间与空间，成为目前头等大事。

　　在第一营销渠道竞争激烈的当前，拓展第二营销渠道，已是我们的首要选择。

　　但，要开展相应的工作，存在以下一些困难点：

　　1.老带新客户界定

　　老带新客户的界定是本方案实施的重点，以新客户第一次到访的记录为主，原则上新客户第一次到访需要有老客户陪同，或者是凭老客户签发的“老带新客户优惠卡”(见后附)，需要老客户、新客户、销售经理签字确认。如新客户的第一次来访没有老客户的陪同也没有“老带新客户优惠卡”，则必须在新客户签约前补齐相关手续。

　　待新客户签定正式商品房买卖合同后，及时在销售部经理处做“老带新成交登记表”，领取相应家电礼品。

　　2.没有制定相应的积分返利的机制，无法有效刺激老客户

　　长房集团的“长房会”虽已动作一段时间，但在相应的积分返利方面，没有制定相关细则，无法激励会员。

　　东郡不可能再等集团制定出相关政策再来行动，故，考虑由房开出面，组织东郡老客户(或利用长房会资源)在近期组织“**项目业主(长房会会员)好礼回馈”活动。

　　建议在近期(4月26日——5月26日)组织为期一月的“东郡业主(长房会会员)好礼回馈”，按照“奖励计划”购买相应的价值的家电、礼品，在售楼处展示，确认属老带新后的客户可以当场领取。

　　同时做易拉宝公示奖励细则以及老客户奖励情况(仅标注房号)，以及可以选择的相应礼品(建议礼品以实物为主，最能刺激客户的是眼前实实在在的利益。)。

　　此外标注下次好礼回馈的时间(2个月后，配合二期二批VIP发展)。

　　3.客户介绍新客户的积极性不够

　　东郡二期还是有一批客户介绍了新客户，原因是多方面的，主要原因还是对项目及置业顾问有一定的认同感，以及群居的心态，我们必须将老客户介绍新客户的诱因扩大：

　　实行有力度的奖励

　　4月26日至5月26日，东郡业主(长房会会员)介绍、推荐亲友购买东郡并推荐成功者，可以得到相应的家电大礼(礼品待定，2000元左右)

　　已介绍新客户买房成功的老客户额外奖励

　　为避免4月26日以前介绍新客户买房成功的老客户产生落差，建议做一定的额外奖励，同时激励其继续介绍新客户

　　?由老客户带来的新客户应该同时享有一定的优惠

　　我们的项目具有典型的“自住型”特征，这一类的客户购买行为较为谨慎，他介绍朋友、亲属来购买也是出于对东郡的认同，同时也担心介绍自己的朋友亲属来购买会被误认为是为了自己得好处的嫌疑。而我们给他介绍的朋友额外优惠5000元/套，对于老客户来讲，便是给了他一个很好的介绍朋友、亲属来购买的缘由;对于想要买东郡的新客户来讲，只有他的朋友介绍才能享受到额外的优惠;对于开发商来讲，每一套的机会成本只增长了7000元/套，折合下来，也只有原先计划优惠的1个点。

　　4.老带新活动的宣传需要深入人心，引起关注

　　老带新活动启动后，需要我们加大宣传力度，必须点对点的专项推广“老带新活动”。

　　现阶段东郡已有业主500多人，二期二批已认购客户231人，考虑到自己原开发的物业小区业主及集团开发的物业业主，仅靠置业顾问的推广是远远不够的，需结合直投、短信等点对点直效的宣传方式，直接告知其有效信息，我司将老带新的客户范围分为以下几种，并将其告知信息及宣传的模式罗列如下：

　　客户群分类

　　告知信息

　　宣传模式

　　东郡业主，已介绍新客户买房

　　额外惊喜

　　优惠政策明细

　　短信

　　置业顾问电话回访

　　邀请参加回馈月的活动

　　东郡业主，未介绍新客户来买房

　　优惠政策明细

　　简要介绍已获回馈奖励的情况

　　短信

　　置业顾问电话回访

　　邀请参加回馈月的活动

　　长房会员

　　优惠政策明细

　　东郡的情况简介

　　短信

　　邀请参加回馈月的活动

　　关注过东郡，但未成交客户

　　优惠政策明细(重点标注未购房客户的优惠)

　　简要介绍已获回馈奖励的情况

　　短信

　　置业顾问电话回访

　　邀请参加回馈月的活动

　　三.实施细则

　　1.引爆点

　　(4月26日——5月26日)为期一月的“长房会会员(业主)好礼回馈”活动，对项目现场重新包装，将兑现的礼品进行展示，通过电话、短信、现场易拉宝等形式告知已成交客户

　　“老客户介绍新客户成交送大礼”。

　　2.优惠方案

　　客户群

　　奖励额度

　　4月26日至5月26日，东郡业主介绍、推荐亲友购买东郡并推荐成功者

　　每介绍一套得2000元家电奖励，可累积，但不超过10000元

　　4月26日以前，已介绍新客户买房成功的老客户

　　500元礼物

　　4月26日至5月26日，由老客户带来的新客户，新客户成交

　　5000元/套额外优惠

　　4月26日——5月26日，介绍并陪同新客户前来看房的业主

　　20元以内小礼品

　　3.礼品选择建议

　　金额

　　礼品

　　数量

　　2000元

　　面值2000元家用电器

　　待定，待新客户签约后发放500元

　　家用小吸尘器10个

　　电高压锅10个20元

　　小公仔300个

　　四.费用预估

　　进行老带新礼品反馈活动，每套老带新的机会成本增加约7000元，与发展商原计划优惠1个点相符。但我们认为，与直接折扣1个点相比，老带新的反馈更有利于项目销售，更有利于进一步带动老业主带新业主的积极性，更有利于与业主的关系融洽，有利于二期二批的客户积蓄。

　　五.相关协调

　　1、礼品样机的现场摆放;

　　2、老带新及相关流程需要做展板、易拉宝公示;

　　3、老带新活动开展，考虑事先制定

　　“好礼回馈卡”-----“老带新客户优惠卡”，卡形式可仿贺卡或请贴形式，回馈卡内简明介绍活动细则，优惠卡则简明介绍老带新优惠;

　　针对老客户开展老带新活动，可事先邀请老客户前来售楼部，讲解活动详情，了解老客户能带新客户资源情况，然后再由老客户根据自身情况领取“老带新客户优惠卡”，原则上一名老客户发放1张，客户提出多领，才多发放;

　　“老带新客户优惠卡”须有完善编号，老客户领取时须进行登记，以有备可查;

　　老客户介绍新客户，须将有其签名的“老带新客户优惠卡”给予新客户，新客户凭卡登记、购买才有效;

　　新客户凭“老带新客户优惠卡”享受5000元/套优惠，老客户在新客户成交后，由销售部通知，凭“好礼回馈卡”、个人身份证前来领取礼品;

　　**项目营销部

　　流程

　　1、电话、短信通知一期成交业主、二期一批业主以及前来过东郡营销中心未能成交的客户;

　　2、业主或客户有意向，邀请前来营销中心;

　　3、到营销中心后，详细介绍活动细则，填写老带新好好礼回馈活动表;领取“好礼回馈卡”;

　　4、根据个人情况，申领一定数量“老带新客户优惠卡”，本卡原则上每人仅发放2张，以免过滥;(不同意见认为，让老客户受利益趋使，多多发放，即使不成交，对东郡也是一种宣传，况且此宣传，本身就是口碑传播，比我们自己推广有效得多，而且是免费的)

　　5、新客户凭老客户发给并签名的“老带新客户优惠卡”，前来营销中心登记、看房、购房，享受老带新额外5000元/套优惠;

　　6、新客户成交后，营销中心可电话告辞老客户，在其成功签定商品房买卖合同后，通知老客户前来营销中心，到营销经理处“老带新成交表”进行登记，领取相应礼品;

　　7、恭喜老客户，并请其再代为介绍;

　　9“好礼回馈卡”内容

　　编号：888000

　　1、好礼回馈卡仅限本人使用;

　　2、“东郡客户好礼回馈月”第一次活动时间为20**年4月26日——5月26日，所有参与活动的客户，均有机会享受**项目的好礼回馈。

　　3、活动期间，持卡人陪同亲朋好友前来东郡看房，可获赠精美礼品一份;

　　4、活动期间，持卡人介绍、推荐的亲友购买东郡并成功签约的，持卡人可以获得**项目回馈的价值人民币2000元的礼品(家润多现金购物券);

　　5、活动期间，持卡人介绍、推荐的亲友购买**项目，除正常折扣优惠外，另可享受5000元的老带新额外优惠;

　　6、下次好礼回馈月的时间为20**年8月8日-----9月8日;

　　7、**项目保留最终解释权;

　　“老带新客户优惠卡”内容

　　编号：999000

　　1、本卡须有老客户签名后方可生效;

　　2、本卡仅限于购买**项目二期一批住宅;

　　3、本卡有效期为20**年4月26日---20**年5月26日，过期失效;

　　4、购房人持本卡，除正常折扣优惠外，另可享受5000元的老带新额外优惠;

　　5、一套房仅享受一次额外优惠，不可重复享受;

　　6、**项目保留最终解释权;

　　易拉宝内容：

　　为感谢**项目业主对**项目的支持与厚爱，**项目定于20**年4月26日起，在**项目举行为期一月的“**项目客户好礼回馈月”活动，具体内容如下：

　　一、本次活动时间为20**年4月26日至20**年5月26日;

　　二、本次活动仅限**项目业主及关心与支持**项目的客户参与;

　　三、**项目业主及关心与支持**项目的客户可在营销中心进行登记并领取“好礼回馈卡”，凭此卡再领取“老带新客户优惠卡”;

　　四、**项目业主及关心与支持**项目的客户如有亲朋好友欲在**项目购房的，可以凭其签名的“老带新客户优惠卡”，享受除正常折扣外的额外5000元优惠;

　　五、额外优惠不可累计，一套房只能享受一次;

　　六、**项目业主及关心与支持**项目的客户陪同亲朋好友前来**项目看房的，可获赠精美礼品一份;

　　七、**项目业主及关心与支持**项目的客户介绍亲朋好友成功签约购房的，可获得**项目的超级回馈大礼;

　　八、本活动最终解释权归长沙市房地产开发公司。

　　好礼回馈活动说辞*先生(女士)，您好!

　　为了感谢您和所有的东郡业主以及客户对**项目的支持与厚爱，我们**项目定于20**年4月26日至5月26日，将举办“**项目客户好礼回馈月”活动;

　　本次活动仅限**项目业主及关心与支持**项目的客户参与;主要的内容呢，就是对所有的业主及老客户们进行一次有奖回馈。

　　老业主及老客户，只要在营销中心进行登记就可领取一张“好礼回馈卡”，凭此卡就可领取“老带新客户优惠卡”;此优惠卡，你可以将其发放给你的需要购房的亲朋好友，凭此卡在东郡购房，可享受除正常折扣外的额外5000元优惠;

　　另外啊，只要你介绍的客户，能在东郡成功买房的话，你可获得**项目的超级回馈大礼，价值2000元哦!

　　你也知道，我们东郡的优惠一直是固定的，象这次的额外优惠，可是难得的机会呀!*先生(女士)，你有亲友要购房的话，可要多推介一下我们东郡哦。

篇3:房地产工程抢工管理办法

　　工程抢工管理办法

　　目录

　　1、总则21.1、目的21.2、适用范围22、职责23、抢工组织保障23.1、抢工责任人界定23.2、抢工组织24、抢工管理程序34.1、约谈管理34.2、组织第三方介入34.3、抢工前工程量确认44.4、抢工方案44.5、抢工过程管控54.6、抢工任务完成成果确认64.7、责任分摊及清算管理75、抢工资料管理76、问责管理77、附则991、总则

　　1.1、目的

　　为加强工期管理，确保开盘、竣工等重要节点，防止盲目抢工，控制工程造价，杜绝交房延误，特制订本办法。

　　1.2、适用范围

　　本办法适用于中南房地产集团所有在建项目。

　　2、职责

　　2.1、项目(城市)公司要加强工程进度管理，提前进行预控，提前做好预案，发生抢工必须及时向项目管理中心报备。

　　2.2、城市(项目)公司董事长/总经理：协调公司内外部的资源，督促本项目的工程抢工事项。

　　2.3、城市(项目)公司工程副总/总监：为本项目抢工的第一责任人，负责现场抢工的指挥和组织工作。

　　2.4、城市(项目)公司工程部：为具体实施部门，负责调动发挥好监理单位的作用，协调、督促施工单位按节点完成抢工。

　　2.5、项目管理中心：通过专人跟踪、专项检查、专人蹲点等方式强化管理，并在大小移动办公中检查抢工情况。

　　3、抢工组织保障

　　3.1、抢工责任人界定

　　按照公司工期管理标准和工期延误分级管理的要求，3天以内的滞后由分管工程师负责纠偏;7天以内的滞后由工程部经理负责赶工;15天以内的延误由工程副总/总监负责组织赶工;15天以上的延误报项目总和项目管理中心，达到抢工标准的，强制组织第三方抢工。

　　3.2、抢工组织

　　对延误超过15天以上或工程量大的抢工项目，由城市公司或项目公司成立抢工小组，统筹工程、成本、招采、财务等各条线，明确目标和责任分工，形成协调机制，共同推进工程抢工。

　　4、抢工管理程序

　　4.1、约谈管理

　　施工单位工期延误后未按项目公司的要求采取有效措施赶工，工期一再延误的，项目公司必须向施工单位总部发出工期预警，并将工期预警情况报项目管理中心备案。同时提前进行抢工准备工作。

　　当工程进度达到以下任何一条标准的，城市(项目)公司工程副总必须立即约谈施工单位总部高层，要求施工单位迅速组织足够的劳动力、机械设备、材料进行抢工。约谈后形成抢工纪要，明确抢工目标、时间节点的各项要求，双方签字，严格执行：

　　(1)合同工期前半期：工期延误达到施工工期的1/6;

　　(2)合同工期后半期：工期延误达到剩余工期的1/6;

　　(3)工期延误累计达到60天;

　　(4)项目经理层讨论确认开盘、交房存在重大风险必须立即抢工的。

　　4.2、组织第三方介入

　　4.2.1、约谈达不成一致意见的、或承包单位推诿、规避、拖延或抢工不力不能满足项目要求的，由工程副总立即予以处罚。同时向对方项目部和总部下发第三方抢工通知书。

　　第三方抢工通知书向对方明确告知：工程延误的严重程度;在对方施工进度无法满足甲方要求的情况下甲方已组织第三方强制抢工;抢工费用由对方承担;抢工界面划分;对方必须提供支持和配合等。

　　4.2.2、第三方抢工原则上应包括剩余全部工程量，也可按区域划分出一部分由原承包单位继续施工。项目工程副总应通知原承包单位在规定的时间内撤出全部或部分施工区域。如原承包单位坚持且其工期保证措施经项目公司评估同意，也可在同一区域按工种划分抢工界面。抢工界面根据剩余工程量和工期以及现场施工实际情况，按有利于抢工、便于管理的原则合理划分。

　　4.2.3、工程部必须做好第三方进场的准备和协调工作，保证人员、材料、设备等按计划顺利进场并进入正常施工作业。有关配合问题、结算问题等可在抢工后各方处理、解决，任何争议不得阻碍抢工工作的开展，对拒不配合抢工甚至干扰、阻碍抢工的原承包单位，项目公司、总公司共同进行干预，直至作清场处理。

　　4.2.4、对进度管理薄弱、抢工意愿不强、抢工能力不足的承包单位，项目公司应做好抢工预案，提前对第三方抢工队伍进行考察和洽谈，完成招标流程，签订抢工协议，明确抢工要求，在项目需要时即时实施抢工。

　　为便于抢工和管理，现场同类施工单位可优先考虑。

　　因特殊原因无法进行第三方抢工队伍招标流程的，对抢工工程量200万以上的项目可从合格供应商库中选择;对200万以下项目可联系三家以上施工单位，由工程、招采、成本核算部共同进行询价比价，提出意向单位，由项目公司经理层会议决定。

　　4.2.5、工程部要将抢工要求向第三方抢工单位现场项目部加以明确，把公司对进度、质量、安全文明施工的要求和工艺工法进行交底，争分夺秒、规范有序地进行抢工作业。

　　4.2.6、工程部除安排好现场抢工交接外，应指定专人负责，做好抢工单位图纸资料的交接，确保图纸准确无误，防止盲目施工造成不必要的返工、签证。

　　4.3、抢工前工程量确认

　　4.3.1、工程部以书面形式通知相关各方(原承包单位、第三方抢工单位、监理单位)派代表参加现场工程量确认，注明时间、地点和事项，明确告知不参加现场工程量确认的单位即为对其他各方现场确认的结果无异议。

　　4.3.2、工程部及时组织原承包单位、第三方抢工单位、监理公司、项目公司成本核算部、工程部共同到现场计量和确认工程量。把现场工程情况和工程量用文字、数据、图像进行记录和固定，各相关承包单位、监理、工程部、成本核算部当场签字确认。

　　4.3.3、当有单位未参加现场工程量确认时，项目公司成本核算部、工程部要细致、准确、详细、客观地与相关方计量、记录工程现状和工程量，有清晰的图像资料，现场签字确认手续齐全，并由独立、公正的监理方签字确认、证明。有必要时也可请公证机构进行公证。

　　4.4、抢工方案

　　4.4.1、抢工单位要按照抢工协议和甲方抢工指令的要求，编制抢工方案，明确抢工开始时间、抢工周期、抢工目标、抢工进度计划表、抢工工种和人员数量、设备和材料供应方案、抢工管理措施、抢工进度控制和纠偏、质量保证措施、安全文明保证措施、奖罚措施及其他应该明确的事项。

　　4.4.2、项目工程部收到抢工方案后必须在第一时间报工程副总和项目管理中心，工程副总应抓紧时间组织工程、计划、招采、成本核算等相关部门进行会议评审，由参会人员现场签署评审意见，项目公司的评审意见必须在自接到抢工方案后48小时内作出。在评审意见回复施工单位的同时，报项目总、项目管理中心备案。

　　4.5、抢工过程管控

　　4.5.1、抢工时，项目工程部要细化制定周、日计划，并每日闭环、纠偏，每天将进度情况和形象进度照片发项目中心备案。工程部经理、责任工程师每天检查抢工单位投入的各工种劳动力、设备、材料数量，检查工程进度是否满足甲方要求及施工单位抢工计划的要求，评估抢工效果，发现和预防可能出现的问题。

　　4.5.2、项目工程部要明确工程负责人、主管工程师和部门相关人员的抢工管理职责，分工协作，加强沟通协调，同时发挥好监理的作用，对分部分项工程加强巡视和平行检验，发现问题及时通知施工单位整改，减少返工量。施工单位申报验收时及时进行验收。

　　4.5.3、抢工过程中要严格执行公司的工艺、质量管理要求和规范标准，坚持样板引路制度，按正确的施工顺序合理组织施工，保证必要的工艺间隙，严格进行检查和验收，杜绝忽视质量，盲目抢工，野蛮施工现象的发生。

　　4.5.4、抢工中要抓好安全施工文明施工，抢工单位必须加强安全文明施工教育，健全安全文明施工管理制度，完善安全文明施工设施，强化安全文明施工的检查和管理，制止违章作业，查堵安全隐患，确保抢工正常有序进行。

　　4.5.5、工程部要严格控制抢工过程中的变更、签证，避免抢工过程中出现因甲方原因造成返工。工程部对变更要分清变更的原因，确定责任单位，如由施工单位引起，则需由该单位承担变更费用。成本核算部要及时核算工程量和价款，及时与施工单位签字确认。

　　工程部和成本核算部共同配合，加强变更签证管理和成本控制，避免随意变更、后补变更、不及时办理造成积压等现象，严禁不落实签证费用单位、应分摊不分摊和弄虚作假现象。

　　4.5.6、项目工程部、监理单位、抢工单位要密切沟通和协调，及时解决存在的问题。抢工单位和各施工单位之间应互相支持互相配合，不得干扰抢工施工和其他施工的正常开展。每一至两天召开一次简短高效的协调会，沟通情况，协调抢工中遇到的问题。每周召开一次抢工专项会议，检查总结抢工任务完成情况，协调、解决问题和矛盾，部署下阶段工作。

　　4.5.7、项目管理中心工程部须根据施工方案每周跟踪现场抢工情况，如遇到抢工困难的，须组织项目工程部召开专题会。

　　4.5.8、对于重要工程或项目管理力量相对不足，项目管理中心必须进行干预，或派员赴项目蹲点，协助和指导项目有效组织抢工，对项目工程管理和抢工管理中的不足加以督促并协助项目公司改进，对抢工严重不力人员要求项目公司进行处罚、对抢工中存在的问题帮助项目公司进行协调和解决，同时发挥好与总部的沟通和协调作用，传达贯彻总部的管理意图和要求。

　　4.5.9、甲方组织第三方抢工是帮助原承包单位加快工程进度的应急措施，代原承包单位履行部分义务，除重新在建设行政主管部门报备者外，工程验收原承包单位必须派代表参加，并提供支持和配合，不得推诿或阻挠，工程资料应以原承包单位的名义并入工程整体资料中。

　　4.6、抢工任务完成成果确认

　　4.6.1、抢工单位完成抢工任务后应向项目工程部提出抢工完成的检查申请，由甲方组织检查后予以确认。

　　4.6.2、项目工程部将抢工完成情况报告工程副总，工程副总在两天内组织有关部门、监理单位、施工单位进行现场检查。

　　4.6.3、抢工完成应符合：

　　(1)抢工通知下达的抢工任务或者抢工方案中确定的抢工工作内容已施工结束;

　　(2)工程质量符合要求，验收合格;

　　(3)工程资料完整，内容无误，并已归档或交接;

　　(4)施工现场已清理，具备下道工序正常施工的条件。

　　4.6.4、抢工完成后，原施工单位转入常态施工，尤其要注意防止再出现工程延误。如分区域抢工或工程抢工的，甲方组织的第三方抢工单位按甲方要求和时间安排退出施工现场。

　　4.6.5在抢工过程中特别是抢工结束后，工程项目和物资部必须在三天内对剩余的甲供材料进行清理、回收、登记、入库。

　　4.6.6、抢工完成后，工程部和成本核算部共同做好抢工费用的决算、核算工作，特别是各方分摊费用的，必须全面梳理，不能遗漏，工程部如实确实各方分摊比例，成本核算部进行核算返销，由各单位承担相应的金额，不得出现不分摊少分摊和没有分摊单位的现象，防止造成公司不应承担的支出。

　　4.7、责任分摊及清算管理

　　(1)工程进度按照“谁延误谁负责”的原则，由延误方负责赶回工期、承担赶工抢工费用、赔偿甲方和相关单位损失。

　　(2)由多方原因造成的工期延误，抢工费用由相关各方按责任大小分摊。工程副总牵头，工程部具体协调各方理清情况，分清责任，确定分摊比例，由各方签字确认，交成本核算部进行工程量和金额的核算分摊，由各方签字后及时从工程款中抵扣。

　　(3)抢工费用按相应抢工工作量合同价格的120%计算，从原承包单位工程价款中扣除。实际抢工费用超过合同价120%的，按实际费用计算。

　　5、抢工资料管理

　　5.1、项目工程部要明确抢工资料的负责人，相关工程管理人员要重视并配合资料管理工作，工程部经理要定期检查工程资料管理情况。资料负责人要及时收集并整理抢工的各项资料，特别是变更签证资料，所有资料手续必须齐全有效。现场工程施工状况和工程量的文字、数据、图像资料收集后要由工程部和成本核算部确认。

　　5.2、工程质量资料和验收归档资料要明确工程施工主体，按在建设行政主管部门报备的单位为准。

　　5.3、要按工程资料的管理要求，进行资料分类，建立资料目录，及时收集，避免漏缺和遗失。规范地做好收发文管理，建立资料台帐，对借出到期的资料及时催要。

　　6、奖罚管理

　　6.1、按本办法及时组织抢工，抢工过程管理规范，抢工达到预定计划目标，质量符合工程质量目标和合同约定的，确保开盘、竣工交节点的，减免以前对该项目进度类处罚的50%。

　　6.2、按甲方要求及时抢工，在规定的时间内圆满完成抢工任务的，对该承包单位在本工程上以前进度类处罚豁免50%，并奖励总包或土建施工单位20000元，专业分包抢工单位10000元。

　　6.3、对能配合好甲方，管理好抢工工程的监理单位，豁免本工程此前进度类处罚的50%，并奖励5000元。

　　6.4、总包单位不按甲方抢工通知的要求组织抢工，拖延、推诿的，罚款50000元，每拖延一天追加处罚5000元;专业分包单位按总包单位的50%处罚。违反甲方抢工紧急通知要求的，加倍处罚。

　　6.5、施工单位不服从协调管理、阻挠妨碍抢工的，每延误抢工一天罚5000元。拒不执行甲方抢工要求、拖延或妨碍抢工工期15天以上、或扰乱工程管理秩序的，除加倍处罚外，甲方有权强制划分工作界面，直至将此单位作严重违约进行清场处理。

　　6.6、抢工过程中每延误一天罚款3000元，抢工单位能证明是因其他单位的原因导致延误的，罚款由责任单位承担。抢工过程中质量、安全文明施工等方面达不到要求的，按公司工程管理制度和合同条款处罚。

　　6.7、项目监理单位未尽到监理职责，对抢工的协调和管理不能承担相应的义务和责任，疏于抢工过程管理的，第一次给予批评，以后每次处罚1000元。

　　6.8、项目公司对进度延误不敏感，应抢工而未及时组织抢工的，责令改正，并处罚项目总3000元，工程副总5000元，工程部经理2000元。

　　6.9、项目公司审批施工单位的抢工方案不细致、甲方组织抢工的编写抢工方案不认真、抢工过程管理不严格，导致抢工达不到目标或计划要求的，责令改正，处罚工程副总2000元，工程部经理1000元。专业工程师失职的，由项目公司处罚。

　　6.10项目抢工组织管理不力，抢工未达到预期的目标，处罚项目总3000元，工程副总5000元，工程部经理2000元。项目公司相关部门推诿扯皮，相应的抢工任务没有按时完成的，处罚相关的部门负责人2000元。竣工、交房延误的，按公司制度问责。

　　6.11、抢工过程中的工期延误按公司制度处罚。抢工过程中对质量、安全文明施工管理不力的，按公司制度对工程副总、工程部经理、主管工程师进行处罚。

　　6.12、对造成工期延误的责任应分摊而没有分摊的、分摊工作简单粗放显失公平引起纠纷的、造成公司利益受损的，直接责任人处罚2000元，部门负责人处罚3000元，工程副总处罚5000元。弄虚作假损害公司利益的加倍处罚，按责任追究制问责。

　　6.13、项目中心工程管理部经理对项目申报的抢工方案不按时审核回复的，罚款500元，对抢工项目的进度、质量、安全文明施工管理不作过程控制和跟踪的处罚1000元，大小移动不对抢工管理情况进行检查的处罚的500元。

　　7、附则

　　7.1、本办法由房地产总公司项目管理中心进行解释和修订。

　　7.2、本办法自发布之日起执行。

篇4:房地产工程及材料设备采购作业指引

广州市万科房地产有限公司

工程及材料设备采购作业指引

　　编制

　　日期

　　20**-6-18初审

　　日期

　　20**-6-19审核

　　日期

　　20**-6-20批准

　　日期

　　20**-6-21修订记录

　　日期

　　修订

　　状态

　　修改内容

　　修改人

　　审核人

　　批准人

　　20**-12-25A、1根据集团《采购管理办法》全面修订(采购方式调整)

　　20**-08-01A、2流程KPI、流程关键点修订

　　1.流程要素

　　1.1.流程目标：按时保质完成采购，确保项目开发计划达成;

　　1.2.流程主要责任部门：采购管理部;

　　1.3.流程关键业绩指标(KPI)

　　流程KPI

　　责任部门、岗位

　　数据来源

　　采购及时率

　　采购管理部

　　总经理办公室

　　1.4.流程关键点(CP)

　　流程关键点

　　关键点说明

　　备注

　　采购计划编制

　　参见5.4.6《月度采购计划》

　　采购策划

　　参见5.4.6《采购矩阵表》

　　2.适用范围

　　2.1.用于各项目的工程、材料设备及服务的采购管理工作。

　　3.术语与定义

　　3.1.O级战略合作：集团范围内战略合作

　　3.2.A级战略合作：区域范围内战略合作

　　3.3.B级战略合作：城市范围内战略合作

　　3.4.C级战略合作：项目范围内战略合作

　　3.5.供方：指提供产品或服务的企业，包括施工总承包商、监理、咨询、专业承包商、材料设备供方等产品或服务类供方。

　　3.6.采购模式：指根据某类采购产品、服务的金额和风险大小而分别采用的业务模式。采购模式包括战略合作、集中采购与分散采购三种，其中：战略合作是指对于关键的产品、服务，采取同评价为“首选的”及以上的供方建立的长期、紧密、稳定的合作关系，以求达到最优采购绩效的做法;集中采购是指对于采购量大但风险低的工业化或标准化的产品、服务，通过整合内部需求与外部资源，最大限度发挥采购量的优势以实现规模效益;分散采购指单笔采购。

　　3.7.年度采购规划：指每年从全局的角度对战略合作和集中采购进行规划，包括拟采用的采购模式及层级、涵盖产品、服务范围、采购数量及占年度计划采购总金额的比例。

　　3.8.采购方式：指根据可供竞争的采购产品、服务的供方数量的多少而采取的不同采购流程。采购方式有邀请招标、竞争性谈判、直接委托、零星采购四种，每种都有明确的适用条件和流程。

　　3.9.采购寻源：指对于所要采购的产品、服务及其供方的选择和确认的过程。

　　3.10.采购策划：指在项目采购实施前，确定采购产品、服务清单和分类，并进行标段划分，形成《采购矩阵表》。

　　3.11.采购计划：指在待开发项目采购实施前，针对拟采购产品、服务清单，确定各相关部门配合工作(确定图纸、价格清单等)完成时间以及采购各阶段工作开始和完成时间。

　　3.12.采购方案：指在具体产品、服务采购实施前，通过调研确定的关于本次采购的标准及采购方式。

　　3.13.工程采购决策委员会：采购工作的跨部门决策机构，对确定合作单位起集体决策的作用。成员至少包括：总经理、采购分管领导、工程分管领导、采购管理部负责人、成本部负责人、片区负责人(必要时)、设计管理部负责人(必要时)等。

　　3.14.分析报告：邀请招标分析报告由《技术标评标》和《经济标评标》组成，竞争性谈判和直接委托的分析报告可直接写在《工程合作供方审批表》上。

　　4.职责权限

　　4.1.工程采购决策委员会

　　4.1.1授权采购分管领导批准《采购方案》;

　　4.1.2采购决策。

　　4.2.采购管理部

　　4.2.1负责审核《采购矩阵表》;

　　4.2.2负责修订《月度采购计划》;

　　4.2.3负责经办招标采购及合同签署;

　　4.2.4负责经办直接委托、竞争性谈判工程的采购及合同签署;

　　4.2.5负责战略协议及集中采购的分合同签署;

　　4.2.6负责审核《技术标评标》;

　　4.2.7负责编制《采购方案》。

　　4.3.成本管理部

　　4.3.1负责编制经济标书报价要求、工程量清单;

　　4.3.2负责编制标底参考造价;

　　4.3.3负责评审招标文件、合同经济条款;

　　4.3.4负责评审经济标。

　　4.4.设计管理部

　　4.4.1负责提供工程采购用图纸和招标材料样板等招标资料;

　　4.4.2负责确认设备材料样板及投标样板的建筑性能、效果;

　　4.4.3参与评审专业技术较强的技术标。

　　4.5.项目管理部

　　4.5.1负责组织编制、更新项目开发作业计划，包括项目采购矩阵表;

　　4.5.2负责编制本项目《月度采购计划》;

　　4.5.3负责编制《工程采购技术要求及质量要求表》;

　　4.5.4负责经办零星采购及合同签署;

　　4.5.5负责招标图纸的发放及回收;

　　4.5.6负责评审技术标;

　　4.5.7负责合同履行。

　　工作程序

　　5.1.采购决策权限

　　5.1.1小于30万元的工程合同，由片区总经理批准;30万元≤金额≤100万元的工程合同由采购分管领导批准;大于100万元的工程合同，由成本分管领导批准;50万元以上的营销工程合同由总经理批准。详见支持性文件VKGZ-PS-05-09《合同及付款审批流程表》。

　　5.2.采购模式

　　5.2.1战略合作

　　5.2.1.1战略合作是为了保证质量、降低风险，而对于风险高、金额大的产品、服务采取的一种采购模式，期限至少应为两年。

　　5.2.1.2适合与供方建立战略合作关系的业务范围：施工总承包、装修施工承包、监理、咨询、门窗、幕墙、景观、园林工程。

　　5.2.1.3只有达到战略合作伙伴入围条件的供方，方可与之建立战略合作关系，并按相应的流程操作。

　　5.2.1.4战略合作分为不同的层级：

　　5.2.1.5O级：集团范围内战略合作;

　　5.2.1.6A级：区域范围内战略合作;

　　5.2.1.7B级：城市范围内战略合作;

　　5.2.1.8C级：项目范围内战略合作。

　　5.2.1.9实施战略合作时，必须对战略合作伙伴提出明确的发展要求，包括但不限于(部分指标仅适用于总承包类)：总承包能力、装修房施工能力、工业化技术建造能力、整合供应链能力、履行节能环保社会责任(企业自身运营以及建造过程)、技术工人技能提升和工作环境改善。

　　5.2.1.10建立战略合作关系之后，必须继续以下工作以保证战略合作达到预期目标。

　　5.2.1.11强制性的高层互访机制：每个战略合作级别的采购分管领导，每年至少有两次与合作伙伴的正式沟通，并形成书面会议纪要，沟通至少应包括对于战略合作目标的回顾和双方改进行动。

　　5.2.1.12新业务优先原则：除非出现重大问题导致无法满足要求等特殊情况，在其能力范围内的新业务应首先授予战略合作伙伴。

　　5.2.2集中采购

　　5.2.2.1产品、服务在公司、项目等不同范围内分别有相同需求时，可进行相应范围内的集中采购(项目集中采购是针对同一个项目的不同分期有相同需求的情况)。

　　5.2.2.2集中采购必须有明确的采购价格清单，协议期不超过一年半。针对材料价格波动等市场因素，协议中应确定协议期间产品、服务价格的调整机制。

　　5.2.2.3集中采购可分为不同的层级：集团集中采购、区域集中采购、公司集中采购、项目集中采购、一站式采购。一站式采购(又称定点采购)是集中采购的一种形式，根据需求情况对具有多种产品供应整合能力的供方进行集中采购。

　　5.2.2.4集中采购协议中宜要求供方提供最低价(根据协议在全国、区域或城市范围内)承诺。

　　5.2.2.5实施集中采购时，需选择合适的采购方式并按规定的流程操作。

　　5.2.3分散采购

　　5.2.3.1分散采购指单笔采购。

　　5.3采购方式

　　5.3.1邀请招标

　　5.3.1.1要求：至少邀请三家满足要求的供方;

　　5.3.1.2条件：满足采购要求的潜在供方资源充足，通过严格程序充分竞争可获取到理想

　　价格的;产品、服务标准化程度高，具良好可比性，决策标准可量化的;可澄清不可谈判。

　　5.3.2.竞争性谈判

　　5.3.2.1.满足招标要求的供方不足三家;或5.3.2.3条中的2)、3)情况下供方不止一家。

　　5.3.2.2.不适用施工总承包采购。

　　5.3.2.3.介于邀请招标和直接委托之间：1)满足要求的供方数量不足;2)方案不可比或者

　　性质特殊，不能事前确定详细规格或者具体要求的;3)采购的产品市场价格透明度小或变化幅度大，采购团队不能事前确定明确的产品价格构成和评定成交的价格标准的。

　　5.3.2.4.邀请招标有效回标不足三家，且工期紧急无法保证再次招标所需要的时间，可转为竞争性谈判或直接委托。

　　5.3.2.5.采用竞争性谈判时，要求与各邀请供方均进行谈判，并签署约谈记录并上传PDC，对于供方初次报价后不再与其谈判的情况，须在工程合作供方审批表中说明原因。

　　5.3.3.直接委托

　　5.3.3.1满足技术、工期、特殊工艺、政府(公共)关系等要求的供方唯一。

　　5.3.3.2被动直接委托：因政府垄断、技术垄断、市场垄断，只能从唯一供方处采购，且标的物无替代性;因已经作出的对外销售承诺，为保证原有采购项目一致性或者服务配套的要求，需要继续从原供方处添购的(仅适用于材料设备采购)。

　　5.3.3.3主动直接委托(仅适用于材料设备采购)：为了同所采购产品、服务的市场领导者进行合作;

　　距上次采购时间不足半年，且价格波动不大的同类产品(包括跨城市的直接委托)。

　　5.3.4.零星采购

　　5.3.4.1对于采购金额小于30万元(含)的产品、工程，除采用邀请招标、竞争性谈判、直接委托采购方式外，也可以采用零星采购方式，具体采购方式由片区负责人视具体情况决策。

　　5.4.采购原则

　　5.4.1廉洁奉公原则：所有与采购工作相关的员工都应严格遵守职员职务行为准则并有义务向供方宣传此原则，任何个人不得采取任何手段影响或试图影响采购决策结果。

　　5.4.2公平公正原则：在选择入围供方、寻源过程、谈判、决策时必须对所有供方保持公平，树立并维护公司良好的信誉和形象。

　　5.4.3公开决策原则：采购过程必须有充分的透明度，各部门积极配合、全面沟通、信息共享，所有采购应由工程采购决策委员会集体公开决策，杜绝暗箱操作。

　　5.4.4充分竞争、择优选择原则：应该有充分适量的供方参与寻源以保证采购具有充分的竞争性，公司应选择最具有竞****势的供方合作。

　　5.4.5保密原则：各类采购文件、入围供方、寻源过程、决策过程、供方隐私文件、供方报价、协议合同等，都是公司的重要机密，不得泄露或作不当承诺;也应要求各供方对自己的报价资料保密，互不串讲。

　　5.4.6一致性原则：采购决策标准必须在采购实施之前，制定采购方案时确定，并在整个寻源及决策过程中保持不变。一旦需要改变时，必须重新启动采购流程。

　　5.4.7集中采购原则：具备集中采购条件的产品、服务，应采用集中采购模式，以实现规模效益。

　　5.4.8信息系统操作原则：本办法适用范围内的采购业务必须在采购管理信息化平台

　　(PDC，PartnerDevelopmentCenter)上进行，以实现集团范围内信息与资源共享。

　　5.4.9可追溯原则：采购全过程资料，包括：供方管理(认证、评估、绩效改进等)寻源(采购方案、澄清函、分析报告、工程合作供方审批表、约谈记录等)、协议等必须按照要求及时收集、整理、上传和归档，PDC中无记录的应按照书面文档要求管理。

　　5.5.采购操作流程

　　5.5.1.战略采购操作流程

　　采购管理部负责编制并组织实施《年度战略采购计划》。

　　5.5.2.邀请招标操作流程

　　5.5.3.竞争性谈判和直接委托操作流程

　　5.5.4零星采购操作流程

　　5.5.4.1小于30万元(含)的采购项目，由项目管理部、成本管理部两个部门与供方洽谈，洽谈结果报片区负责人批准后，项目管理部经办合同。

　　5.5.4.2零星采购方式以效率优先、透明规范为原则，故采用不通过PDC执行寻源过程的简化流程、经办部门为项目管理部，由片区负责人负责采购决策，但是除政府、垄断行业外，其他供方如未在PDC平台注册，项目管理部须进行供方认证，同时通知采购管理部协助办理PDC相关认证，并要求供方上传营业执照、资质证书、安全生产许可证、组织机构代码证、税务登记证等相关资信文件，否则不能签订零星采购合同。

　　5.5.4.3零星采购须说明确定合作供方的依据，记录定价过程及定价依据，填写《工程合作供方审批表》(零星采购)经审批后上传PDC平台。

　　5.5.4.4零星采购合同必须在PDC平台生成或采用公司标准文本，特殊情况可以采用对方拟稿合同，经审批后上传PDC平台。

　　5.5.4.5零星采购单位必须在《工程供方名录》或《材料供方名录》里选择，对于新认证单位，项目部必须及时将供方名称及有关资料提供给采购管理部，以便采购管理部能及时将其列入《工程供方名录》或《材料供方名录》中。

　　5.5.4.6零星工程价格由成本管理部经办人核定，片区负责人进行审批。

　　5.5.4.7不能人为支解工程，以达到零星采购的条件。

　　5.5.4.8如有集中采购供方不得另外选择其他供方。

　　5.6采购系统组织及操作指引

　　5.6.1.采购系统组织

　　采购管理部经办人

　　采购管理部负责人

　　项目管理部经办人

　　项目负责人

　　成本管理部经办人

　　成本管理部负责人

　　设计管理部

　　客户关系

　　中心

　　采购分管

　　领导

　　编制、修订及解释本指引

　　负责

　　参与

　　参与

　　编制、修订年度采购规划

　　负责

　　参与

　　参与

　　编制项目采购计划

　　审核

　　负责

　　批准

　　参与

　　参与

　　编制项目采购策划

　　参与

　　审核

　　负责

　　审核

　　参与

　　审核

　　参与

　　批准

　　编制采购方案

　　负责

　　审核

　　参与

　　审核

　　参与

　　审核

　　参与

　　批准

　　采购寻源及采购流程管理

　　负责采购流程执行

　　负责采购工作中的成本分析和成本监督

　　供方认证

　　负责

　　审核

　　参与

　　参与

　　参与

　　批准

　　供方

　　过程评估

　　负责

　　提供意见

　　提供意见

　　供方

　　后评估

　　负责

　　参与

　　参与

　　参与

　　供方

　　绩效改进

　　负责(后评估)

　　负责(过程评估)

　　供方

　　年度总结

　　负责

　　提供意见

　　提供意见

　　5.6.2.操作指引

　　5.6.2.1制定年度采购规划

　　5.6.2.1.1采购管理部根据公司发展情况，组织制定公司年度集中采购和战略合作规划(包括拟采用的采购模式及层级、涵盖产品、服务范围、采购数量及占年度计划采购总金额的比例)，经过公司工程采购决策委员会审批后，报区域本部审核通过后，区域本部报集团工程与采购管理部批准。

　　5.6.2.1.2年度采购规划中的施工总承包战略合作规划调整时应及时报批。

　　5.6.2.1.3采购管理部应在每年年底对年度采购规划的执行情况进行总结并完成总结报告。

　　5.6.2.2采购计划和采购策划编制

　　5.6.2.2.1项目采购工作具体实施前，由采购管理部组织成本管理部、项目管理部、设计管理部等相关部门进行采购策划，编制《采购矩阵表》。

　　5.6.2.2.2采购策划主要内容应包括：工程类别、采购类别、采购产品、服务清单及分类、标段划分。标段划分应综合考虑产品、服务的复杂程度、技术要求、工期要求，结合备选供方的实力以及项目管理部的管理水平，合理划分。

　　5.6.2.2.3项目管理部根据采购策划组织编制项目《采购矩阵表》，报项目负责人批准后，采购管理部汇总并更新各项目《采购矩阵表》。

　　5.6.2.2.3每月25日前项目管理部提交本项目的《月度采购计划》，采购管理部组织项目管理部、成本管理部、设计管理部召集月度采购例会并在下月5日前发布《月度采购计划》。在采购计划的实施过程中，可根据实际情况对采购计划进行适当调整。

　　5.6.2.3《采购方案》编制

　　5.6.2.3.1《采购方案》内容应包括但不限于：确定合适的采购方式、确定入围供方并说明选择依据、确定合作单位的决策标准、供方修正系数、标段划分。

　　5.6.2.3.2.《采购方案》填写完成经采购分管领导审批后在发标时扫描上传PDC平台。

　　5.6.2.4邀标单位选择

　　5.6.2.4.1《采购方案》中应确定入围供方名单。入围供方从通过认证的供方或已经有业

　　务且截至新采购业务启动时评估结论为“可接受的”及以上供方中选择。每单招标前采购经办人须核查邀标单位是否在PDC上注册且通过认证，是否有签字扫描版认证表上传，各邀标单位是否有上传资信资料扫描件到PDC上;邀标单位是否具备相应资质等。

　　5.6.2.4.2对于其它区域、公司认证的供方，在选择入围供方时，应对其异地施工或供货能力进行客观判断，并在采购方案中说明选择其入围的依据。

　　5.6.2.4.3选择入围供方的原则：保证有充分的竞争。严格禁止相互之间有关联关系或关联业务的供方参加同一项工程的竞争。

　　5.6.2.4.4采用邀请招标方式时，参与投标的供方不得少于三家;多标段同时发标时，一个标段不得少于三家投标供方;中标单位数量不得超过邀标单位数量的50%;优先考虑两家以上单位中标，保持竞争机制。

　　5.6.2.4.5采用竞争性谈判方式时，参与谈判的入围供方不得少于两家(含两家)。

　　5.6.2.5《工程采购技术要求及质量要求表》编制

　　5.6.2.5.1项目管理部负责编制《工程采购技术要求及质量要求表》，应包括但不限于技术、质量及工期等要求，经项目负责人批准后作为工程采购依据，并且不迟于发标时间前2天提供给采购管理部。

　　5.6.2.5.2采购技术要求应参照集团、区域技术标准，新技术、新材料由工程管理部编制工程技术标准。

　　5.6.2.6招标文件编制

　　5.6.2.6.1采购管理部在PDC平台标准文本或公司标准文本的基础之上编制招标文件，成本管理部、法律人员(必要时)、项目管理部(必要时)应根据职责分工负责提交相应的组成部分或意见。

　　5.6.2.6.2招标文件分正文和附件两部分。正文包括：招标内容、招标范围、项目简介、工期、供货期要求、保修要求、计价方式、投标截止日期、投标文件组成、答疑时间等;附件包括：工程量清单报价表、拟签的协议、合同文本。

　　5.6.2.6.3邀请招标、竞争性谈判、直接委托均须在PDC上执行寻源过程，且每次在PDC上发布邀请前均须采购部负责人及成本经办工程师的审批。

　　5.6.2.6.4每单邀请招标在发标前至少1天发出招标公示。

　　5.6.2.7答疑与回标

　　5.6.2.7.1项目管理部：负责现场接待勘查及相关问题答疑

　　5.6.2.7.2成本管理部：负责经济条款答疑

　　5.6.2.7.3设计管理部：负责图纸疑问答疑

　　5.6.2.7.4采购管理部：负责组织招标答疑并将答疑文件挂网

　　5.6.2.7.5各投标单位在截标之前须在PDC平台上进行网上投标，成本部负责评审经济标书，项目管理部负责评审技术标书。

　　5.6.2.8技术标评审指引

　　5.6.2.8.1项目管理部工程师对技术标进行评审并经项目负责人审核，形成《技术标评标》;

　　5.6.2.8.2设计管理部对投标单位提供的与建筑效果有关的材料部品样板及设计进行审核;

　　5.6.2.8.3采购管理部审核《技术标评标》;在PDC上进行决标时，审核通过的《技术标评标》经项目经办人、项目负责人、采购经办人签字后扫描上传到PDC上;

　　5.6.2.8.4技术标废标的条件：实质性不符合采购要求，而且不予澄清的;样品或用料经改进仍无法满足要求的。

　　5.6.2.9.经济标评审指引

　　经济标由成本管理部进行评审并形成《经济标评标》。在PDC上进行决标时，

　　《经济标评标》经成本经办人、成本部负责人签字后扫描上传到PDC上。

　　经济标废标的条件：总包工程最低价低于合理价8%以上作为不合理低价，非总包工程最低价低于合理价10%以上作为不合理低价;

　　5.6.2.10.定标

　　采购管理部组织召开定标会或网上定标，工程采购决策委员会进行决策，签署《工程合作供方审批表》，技术标及经济标评标作为《工程合作供方审批表》的附件。

　　5.6.2.10.1优质供方享有一定的优先中标权，细则参照《工程及材料供方管理作业指引》。

　　5.6.2.10.2中标单位应满足招标文件的实质性要求，对合同条件的细节问题在双方同意

　　的情况下可以修改。

　　5.6.2.10.3定标前，投标方的总价如果出现错、漏或计算错误等问题不接受澄清调整，如果单价和总价有矛盾，以总价为准。如果该投标方表示无法以此错误总价承接工程，可视为废标。

　　5.6.2.10.4定标后，对于投标方的增补工程量清单，定标后必须进行核对，如该工程量属不合理增补必须全额扣除。不合理单价调整工作是建立在总价不变的基础上，调整重大不平衡单价。

　　5.6.2.10.5定标后必须在PDC上进行决标的操作。集中采购、战略合作、总包寻源结束后25个工作日内在PDC上进行决标，普通采购寻源结束后20个工作日内决标。决标时须上传《工程合作供方审批表》、《技术标评标》、《经济标评标》、相关澄清文件(均为签字扫描件)等。

　　5.6.2.10.6定标后即安排签订合同。合同审批完成后2个工作日内上传PDC上进行备份。

　　5.6.2.10.7采购管理部电话通知中标单位定标结果，《中标通知书》根据供方需要提供。

　　5.6.2.10.8下列情况，本次招标无效(并在《工程合作供方审批表》上说明无效原因)：5.6.2.10.8.1投标单位相互串通投标;

　　5.6.2.10.8.2开标后发现所有投标皆不满意;如各标价皆高出预期，不在有效报价范围之内。

　　5.6.2.11澄清与商务谈判

　　5.6.2.11.1如发现投标人技术或经济标书内容表述不清、理解存在歧义，对评标结果会产明显影响的，可以要求投标单位对标书予以澄清，并用书面形式列明澄清内容作为评定的补充依据。

　　5.6.2.11.2投标单位对标书的澄清不得对原投标文件构成实质性修改，否则应不予接受。5.6.2.11.3商务谈判是在总价不变的基础上调整不平衡单价。与供方的约谈至少有两个部门以上的人员参与，并就约谈结果填写《合同条件约谈记录》。

　　5.6.2.12定标后变更处理指引

　　5.6.2.12.1定标后，原招标内容有实质性变更，无法根据中标人投标条件重新计算出新造价等情况的，视为新采购，废除原招标进行重新采购;

　　5.6.2.12.2可以根据中标人投标条件重新计算的，原中标人继续有效，记录作为原《工程合

　　包2.12.28.2作供方审批表》附件。

　　5.7.合同管理

　　5.7.1.工程及材料设备合同管理

　　5.7.1.1除施工报建、质量监督检验、安全监督、燃气、有线电视、电话、用水、用电等合同可采用对方提供的版本和项目部零星采购外，其余文件应由采购管理部拟稿，拟稿时尽可能采用公司标准合同文本。

　　5.7.1.2如当地政府部门有强制性规定，可按当地政府部门标准合同执行，但必须通过补充条款等方式充分补充与公司合同标准文本之间存在差异的内容。总包等合同除必须与中标单位签订按工商行政管理局制定的格式合同之外，必须补签补充合同，同时约定：如与政府备案合同不一致的以补充合同为准。

　　5.7.1.3当客观条件发生重大变化、原有合同标准文本不再适用时，业务部门应及时提出与相关部门共同修改。

　　5.7.1.4廉洁合作约定：为维护公司利益、防止暗箱操作、保护职员，在合同金额≥50万元的合同中，应与承包单位签署《廉洁合作协议》作合同的附件。

　　5.7.1.5保修协议：对施工合同，为保证工程质量，保护公司利益，应与主要承包单位另外签署《工程质量保修协议》作为合同附件。

　　5.7.2.合同拟稿审批及签署

　　5.7.2.1经办工程师合同拟稿完成后，发起网上合同审批(具体按《合同及付款审批流程表》执行)，审批完成后经办工程师按照审批意见修改并复核确认合同条款无误后，加盖防止换页的标识，发签约方盖章。

　　5.7.2.2若对方还有商讨修改，涉及到原则问题的条款不允许更改，否则需重新进行审批，修改的条款须在网上合同审批知会相关合同审批人。

　　5.7.2.3合同签署单位返还时，必须检查：合同是否已盖法人章、法人代表或授权委托人是否签字;公章与合同签约单位名称是否一致;合同内明示盖章位置是否完成盖章;检查是否有换页。

　　5.7.2.4上述检查无误后，送总经理办公室盖章(须加盖骑缝章)，合同的订立以公司合同审批程序中最终程序完成并归档编号为准，由总经理办公室负责统一编号并将合同审批文本信息录入公司文档管理系统，作为公司合同正式生效的记录。

　　5.7.2.5合同一式二份，甲方存一份(原件存总经理办公室，成本管理部、项目管理部各存一份复印件)，乙方一份(如乙方需要，可增加份数)，工程合同签署后应及时在《合同台帐》内登记。

　　5.8.信息管理

　　5.8.1.信息发布

　　发布内容

　　发布信息共享范围

　　《月度采购计划》

　　(以邮件方式公示)采购管理部、成本管理部前期人员、设计管理部、项目管理部

　　《采购矩阵表》

　　(以邮件方式公示)采购管理部、成本管理部前期人员、设计管理部、项目管理部

　　《工程供方名录》

　　《材料供方名录》

　　(EKP共享)

　　采购管理部

　　《招标公示》

　　(以邮件方式公示)工程采购决策委员会成员、深圳公司工程分管领导、区域工程及采购管理部经理、区域成本管理部经理、深圳公司采购管理部经理、该项目总经理、总经理助理、、成本部经办工程师、采购管理部全体、深圳区域各分公司采购管理部经理

　　5.8.2.供方档案：包括供方资信资料、联系方式、评估记录、供方等级等内容。

　　5.8.3.招标过程资料：

　　n中标单位相关文件(经济标书、技术标书等相关资料)

　　n分析报告：《技术标评标》、《经济标评标》

　　n《采购方案》

　　n《工程合作供方审批表》

　　n《合同条件约谈记录》(如有约谈)

　　以上资料均上传PDC平台，由采购管理部负责管理。

　　5.8.4.合同信息整理

　　5.8.4.1每份合同须录入《合同台帐》。

　　6.支持性文件

　　6.1.VKGCCG-07-ZD-01《工程采购管理办法》

　　6.2.VKGCCG-07-ZD-02《工程采购实施细则》

　　6.3.VKGCCG-07-ZD-03《战略合作实施细则》

　　6.4.VKGCCG-07-ZD-04《供应商管理细则》

　　6.5.VKGZ-PS-05《供应链管理程序》

　　6.6.VKGZ-PS-05-01《工程及材料设备供方管理作业指引》

　　6.7.VKGZ-PS-05-09《合同与付款管理作业指引》

　　6.8.VKGZ-PD-02-01《项目进度控制作业指引》

　　6.9.VKGZ-PD-02-06《工程品质控制作业指引》

　　7.记录表格

　　7.1.VKGZ-PS-05-02-F01《月度采购计划》

　　7.2.VKGZ-PS-05-02-F02《采购矩阵表》

　　7.3.VKGZ-PS-05-02-F03《采购方案》

　　7.4.VKGZ-PS-05-02-F04《技术标评标》

　　7.5.VKGZ-PS-05-02-F05《合同条件约谈记录》

　　7.6.VKGZ-PS-05-02-F06《工程合作供方审批表》

　　7.7.VKGZ-PS-05-02-F07《工程合作供方审批表(零星采购)》

　　7.8.VKGZ-PS-05-02-F08《中标通知书》

　　7.9.VKGZ-PS-05-02-F09《合同台帐》

篇5:房地产混凝土工程专项方案

　　广西大业建设集团有限公司

　　科学管理守信诺精心施工建精品

　　白岭家园房地产开发项目二期工程混凝土工程专项方案

　　建设单位：扶绥县桂理工房地产开发有限公司

　　施工单位：广西大业建设集团有限公司

　　编制：

　　审核：

　　审批：

　　日期：

　　施工组织设计、施工方案会签表

　　项目、方案名称：白岭家园房地产开发项目二期工程混凝土工程专项方案

　　责任

　　部门或岗位

　　签名

　　日期

　　编制

　　审核

　　审批

　　目录

　　一、编制依据…………………………………………………………

　　二、工程概况…………………………………………………………

　　三、施工安排…………………………………………………………

　　四、施工准备…………………………………………………………

　　五、主要施工方法及措施……………………………………………

　　六、质量要求…………………………………………………………

　　16七、环境保护措施……………………………………………………

　　21八、安全注意事项……………………………………………………

　　21九、停水、停电措施…………………………………………………

　　22建一项工程

　　树一座丰碑

　　创一流信誉

　　拓一方市场

　　业主的需要就是我们的追求

　　一、编制依据

　　1、《桂林市建筑设计研究院设计的施工图》;

　　2、《本工程施工组织设计》;

　　3、《本工程预拌混凝土买卖合同》;

　　4、《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-20**(20**版);

　　5、《地下防水工程质量验收规范》GB50208-20**;

　　6、《地下工程防水技术规范》GB50108-20**;

　　7、《建筑工程冬期施工规程》JGJ/T104-20**;

　　8、《混凝土泵送施工技术规程》JGJ/T10-20**;

　　9、《高强混凝土结构技术规程》CECS104-99;

　　10、《混凝土质量控制标准》GB50164-20**;

　　11、《强度检验评定标准》GBJ107-20**;

　　12、《建筑工程资料管理规程》DBJ01-51-20**;

　　13、《混凝土矿物掺合料应用技术规程》DBJ/T01-64-20**;

　　14、《商品混凝土质量管理规程》DBJ/T01-64-20**;

　　15、《混凝土外加剂应用技术规程》DBJ01-61-20**;

　　二、工程概况

　　白岭家园房地产开发项目二期工程，位于扶绥县白岭路东侧、桂林理工大学南宁空港校区西侧的20**-10-A-1、20**-10-A-2两地块;本工程由1#～13#楼及101#楼为白岭路东侧沿街房，使用功能是商业、住宅楼;102#、103#、104#、14#、15#楼位于学校围墙边的多层住宅，本工程共19栋建筑物组成;均为坡屋顶结构，总建筑面积35800㎡，101#、102#、103#、104#楼为框剪结构;1#～13#号楼地下负两层为框剪结构，地上五层砖混结构;14#、15#地下负一层为框剪结构，地上五层砖混结构;层高3.00m～4.50m;板厚80、100、120、150mm;地下室负一层负二层剪力墙厚度为300mm、C35、P6;基础、负二层、负一层、一层梁板柱砼强度等级为C35，二层以上砼强度等级为C25;墙体材料：±0.000以下采用MU15烧结页岩实心砖，

　　M5.0水泥砂浆砌筑;±0.000以上采用MU10烧结页岩多孔砖，

　　M5.0混合砂浆砌筑;外墙装修：面砖、风暴石及外墙涂料组合;厨房卫生间室墙面贴釉面砖，房厅为普通抹灰。

　　本工程建筑等级为三类民用建筑，建筑结构使用年限为50年，底部框架-抗震墙结构，剪力墙抗震等级为三级，框架抗震等级为三级，建筑安全等级为二级，耐火等级二级，抗震设防为6度设防，屋面防水等级为Ⅱ级(防水层合理使用年限为15年)。

　　三、施工安排

　　3.1预拌混凝土的供应

　　考虑经济及运距的要求，本工程预拌混凝土由商品混凝土公司搅拌站提供，该搅拌站运距在8km以内，供应速度能满足混凝土连续施工的要求，具备提供满足施工技术要求的高质量混凝土的能力。

　　3.1.1预拌混凝土的技术要求

　　在与商品混凝土公司签订合同时，明确如下原材料选用要求：

　　3.1.1.1外加剂

　　1、基础、地下剪力墙、与土壤接触的顶板混凝土内掺防水膨胀剂，掺量8%，结构膨胀加强带混凝土强度等级：结构强度等级+5Mpa内掺防水膨胀剂，掺量12%。抗渗等级均为P6。

　　2、膨胀剂掺量以14天的限制膨胀率控制。膨胀加强带代替后浇带强度比原设计强度提高一级，限制膨胀率为0.035~0.045%。

　　4、冬施期间混凝土掺用的防冻剂的防冻温度不得大于-10℃。必要时，选用-15℃的防冻剂(根据气象预报定)。

　　5、选择具有缓凝减水效果的泵送剂。

　　3.1.1.2配合比

　　(1)坍落度

　　混凝土从搅拌机中卸出必须在0.5个小时内运到施工现场。混凝土运到工地的坍落度应控制为：基础底板、框架梁、顶板150±10mm，墙、柱170±10mm;掺膨胀剂的泵送混凝土，入泵塌落度宜控制在140～160mm。

　　(2)初凝、终凝时间

　　混凝土的初凝时间不小于2小时，终凝时间不大于4小时。

　　(3)氯离子及碱含量要求

　　1、一般混凝土最大氯离子含量0.2%，防水混凝土最大氯离子含量0.1%。

　　2、一般混凝土及防水混凝土最大碱含量3.0kg/m3。

　　3.1.2预拌混凝土的验收及管理。

　　由专职试验人员检查到场的混凝土。具体检查项目为混凝土坍落度、和易性;

　　混凝土的出站时间、进场时间、开始浇筑时间、完成浇筑时间;混凝土的出罐、入模温度。混凝土的开盘鉴定、配合比申请单、原材料的材质单等资料是否齐全。如混凝土不符合要求，坚决作退场处理。

　　3.2劳动组织

　　本工程混凝土浇筑均由本项目部混凝土施工队组承担。为确保混凝土浇筑质量，我项目部对施工进行统筹安排，积极优化方案措施、注重过程控制、落实责任制度，具体分工如下。技术室负责制定施工方案并进行技术交底，由工长进行现场调度，确保现场混凝土浇筑的连续性，同时负责浇筑过程中技术要求的落实，质检员要对现场的施工质量进行监督检查，发现质量问题及时反馈给技术室，由技术室制定处理方案，并及时将处理方案反馈给施工人员。

　　3.2.1管理层负责人

　　施工员：钟桂锋。负责制定施工方案并进行技术交底，并对现场出现的问题及时制定处理方案和措施。

　　施工员：张毅。负责现场调度，确保现场混凝土浇筑的连续性，同时负责浇筑过程中技术要求的落实。

　　质检员：李育光。负责对现场的施工质量进行监督检查，发现质量问题及时反馈给技术室，由技术室制定处理方案，并及时将处理方案反馈给施工人员。

　　试验员：苏家鑫。负责混凝土入场后的质量检查，试块留置，测温等工作。

　　3.2.2劳务层负责人

　　混凝土班长：林小平。负责施工方案、技术交底的具体落实，通过合理安排和组织工人，加强施工管理，确保混凝土的浇筑质量和施工安全。

　　3.2.3工人数量及分工

　　20～50人，根据混凝土浇筑量的大小、浇筑部位进行安排，负责对进入现场的混凝土的放卸、布料、振捣、收面等。

　　四、施工准备

　　4.1技术准备

　　(1)现场养护室设置要求及设备的准备工作

　　1)现场设置混凝土试块标准养护室。

　　2)标养室温度控制在20±2℃，湿度控制在95%以上。

　　3)设温度自动控制仪，控制室内温度。

　　4)试块摆放在试块架上，标养室内设喷淋设施调节温湿度。试块摆放架用钢筋焊制。

　　(2)技术交底

　　1)技术员根据施工方案中有关对预拌混凝土的要求与预拌混凝土供应商签订《预拌混凝土供应合同》。

　　2)技术员编制详尽的《混凝土工程技术交底》，对工长、质检员、安全员及分包队伍的管理人员、班组长、主要工人进行现场技术交底。

　　3)技术交底应分阶段进行，必须具有指导性和可操作性。

　　4.2机具准备

　　结构阶段主要机具见下表：

　　序号机械名称型号数量

　　塔式起重机QTZ55124台

　　汽车泵1台

　　插入式振捣器Φ508台

　　铁锹若干

　　铁抹子若干

　　木抹子若干

　　刮杠若干

　　8硬毛刷若干

　　4.3现场准备

　　(1)工人已安排到位，并已做好施工前的技术、安全交底。

　　(2)当采用混凝土输送泵输送混凝土时，布料杆已安放至指定位置，泵管已铺设、加固完毕，经工长检查、确认无误后方可施工。

　　(3)施工用的机具(包括振捣棒、电箱等)已准备就绪，水、电需要调试的必须预先调试好。施工中保证水、电不中断，并要有应急措施。

　　(4)冬雨期季节性施工所需的保温覆盖材料已准备妥当。

　　(5)掌握天气季节变化情况，浇筑混凝土尽量避开风雨天气，以确保混凝土的浇筑质量。

五、主要施工方法及措施

　　5.1流水段划分

　　以栋为单位划分施工段，施工段之间进行平行流水作业。

　　5.2混凝土的运输

　　5.2.1场外运输时间的控制

　　根据混凝土供应合同的约定，要求搅拌站混凝土从搅拌机中卸出必须0.5小时内运到施工现场。通过计算确定每次浇筑所需配备的罐车数量和混凝土供应速度，以确保混凝土浇筑的连续进行，避免施工过程中出现冷缝。

　　5.2.2现场混凝土的输送

　　采用汽车泵混凝土输送泵。

　　5.3混凝土的浇筑

　　5.3.1一般要求

　　混凝土浇筑前的验收准备工作如钢筋工程的隐蔽、模板工程的预检、预埋件(包括钢板止水带)工程的预检、水电预留预埋等相关验收项目应已完成(经监理方签认)。浇筑混凝土楼板前应在钢筋上铺设马道，严防踩踏钢筋骨架。

　　灌筑倾倒混凝土入模，不得集中下料冲击模板或冲砸钢筋骨架，应按浇筑顺序分层均匀下料。

　　浇筑时必须设立专门的看筋人、看模人，负责观察钢筋位移、模板涨模等情况，一旦发现问题及时采取措施予以纠正。

　　混凝土浇筑的工艺操作水平，直接影响构件的外观质量，现场必须做到严格按照操作规程和措施交底施工，由混凝土工长及班组长负责现场监控工艺操作。同时，密切关注混凝土本身的质量和供应协调。对于到场的混凝土要检查其是否按提出的技术要求供应。现场应尽量达到调度平衡，做到不等车、不压车。

　　5.3.2各主要部位的浇筑方法

　　5.3.2.1基础混凝土

　　独立柱下基础、条形基础组合。

　　(2)独立柱下基础、条形基础一次性浇筑，间歇时间不能太长，不允许出现冷缝，砼浇筑顺序由一端向另一端浇筑，砼采用踏步式分层浇筑，分层振捣密实。

　　为了避免泵管的振动影响底板钢筋的位置，泵管需架设在支设的钢管架上。

　　(3)混凝土的振捣

　　1)在泵送管出口处配置2根振捣棒，先分别在斜面上、下两端同时振捣摊平，后再全面振捣，并严格控制振捣时间，移动间距不得大于370mm，既要保证振捣密实，又要避免过振造成漏浆跑浆。施工方法如右图所示。

　　2)由于泵送混凝土坍落度大，混凝土斜坡摊铺较长，故混凝土振捣由坡脚和坡顶同时向坡中振捣，振捣棒必须插入下层内50～100mm，使层间结合良好。

　　3)振捣时振捣棒做到“快插慢拔”，快插是为了防止将表面混凝土振实而与下面混凝土发生分层、离析现象，慢拔是为了使混凝土能填满振动棒抽出时所造成空洞。

　　4)控制好混凝土的振捣时间，以混凝土水平面不再显著下沉、不再出现气泡、表面流出灰浆为准。

　　5)浇筑时按两侧砖模和钢筋上的标高线拉白线控制标高，用刮杠找平后用木抹子抹平，在混凝土初凝前进行第二遍抹平。

　　(4)泌水及浮浆处理

　　底板混凝土浇筑1小时左右，用长刮尺刮平，用木抹子搓压，赶去表面泌水。用铁抹子抹平，在终凝后及时进行浇水养护。

　　混凝土浇筑完毕，由于骨料下沉，其表面容易形成一层较厚的软弱层，如不进行处理，当混凝土凝固后，就会因混凝土收缩而产生表面裂缝。所以要及时在混凝土表面撒布适量石子，然后对表面进行抹面处理。

　　(5)表面处理

　　混凝土初凝前，首先要用刮杠刮平，并用木抹子反复抹压表面，使上部骨料均匀下沉，不受钢筋和较大骨料的限制，以提高表面密实度，减少塑性收缩变形。初凝后至终凝前再用铁抹子抹压。这样能较好地控制混凝土表面龟裂，减少混凝土表面水分的散发，以促进养护。

　　5.3.2.2框架柱(构造柱)

　　1、地下室剪力墙砼强度等级为C35、P6;基础、负二层、负一层、一层梁板柱砼强度等级为C35，二层以上砼强度等级为C25。

　　2、柱混凝土浇筑前，先在柱根部均匀的铺一层30～50mm厚的与柱混凝土同配合比的减石子砂浆，以确保混凝土底部不出现烂根现象。混凝土要用小桶均匀入模，不能直接灌入模内。

　　3、混凝土浇筑时要分层浇筑，每层浇筑厚度不超过400mm(用标尺杆控制)，且混凝土浇筑高度不超过2m，若超过2m采用125直径的泵管制做成的串斗进行浇筑混凝土。

　　4、在振捣混凝土时，振捣棒要插入下一层混凝土50mm左右，确保上下层混凝土结合紧密。

　　5、在操作振捣器时，要做到“快插慢拔”，同时，要掌握好振捣时间，防止过振和欠振。

　　6、混凝土振捣时，振捣棒不能直接接触模板、钢筋等，以防其移位。

　　7、浇筑前，要先清除模内的杂物，并用适量清水冲洗干净，但不得有积水。冬期施工时，模板、钢筋上不得含有冰雪、冰渣等。

　　5.3.2.3剪力墙

　　1、墙体混凝土浇筑前，先在墙根部均匀的铺一层30～50mm厚的与墙混凝土同配合比的减石子砂浆，以确保混凝土底部不出现烂根现象。浇筑时要用小桶均匀入模，不能直接灌入模内。

　　2、混凝土浇筑时要分层浇筑，采用50振捣棒时，每层浇筑厚度不超过400mm。浇筑时，下料点要分散布置，不得集中一处下料，每次的浇筑厚度要用标尺杆严格控制，备好手电筒或手把灯。同时，混凝土自由下落高度不得超过2m，超过2m时，采用串筒层注入。

　　3、在振捣混凝土时，振捣点交错移动，每次移动距离不超过400mm，且振捣棒要插入下一层混凝土50mm，并且必须在下层混凝土初凝前振捣完，以确保混凝土的施工质量。

　　4、在操作振捣器时，要做到“快插慢拔”，以防发生振捣不实或出现分层、离析现象。在振捣混凝土时，要掌握好振捣时间，不得过长，也不得过短，以混凝土表面不再显著下沉，不冒气泡，表面泛出灰浆为准。

　　5、混凝土振捣时，振捣棒不能直接接触模板、钢筋、预留、预埋件等以防发生移位。

　　6、在门窗洞口两侧浇筑混凝土时要两侧同时对称浇筑，以免挤动模板。并要先浇筑洞口底部，再浇筑洞口两侧墙面。大洞口模板下部要留有出气孔和观察口，以保证洞口下部混凝土浇筑密实。

　　7、浇筑前，模内清理干净，并用适量清水冲洗干净，但不得有积水。

　　8、在浇筑过程中，要派专人负责修理钢筋，观察模板、预留(埋)件，及时发现问题并纠正。

　　9、混凝土浇筑完毕时，将上口甩出的钢筋加以修整，依据墙水平控制线拉线后用木抹子按预定标高找平，有高低差时，将高低差部分混凝土浇筑密实。

　　10、施工缝位置：地下室墙体水平施工缝留在底板面上部1500mm处，施工缝的止水带采用钢板止水带。

　　5.3.2.4顶板、梁

　　1、梁板混凝土浇筑时同时浇筑，浇筑时首先将柱核心区高强度混凝土施工完，然后施工梁板混凝土，施工时由一端开始，采用“赶浆法”，先浇筑梁，当达到板底位置时，与板同时浇筑。

　　2、梁混凝土振捣采用插入式振捣棒逐点振捣，每次移动距离不超过400mm，每次振捣时要做到“快插慢拔”，并严格控制振捣时间，不得过长或过短，以表面不再显著下沉，不再出现气泡，表面泛出灰浆为准。

　　3、板混凝土振捣完后，要拉小白线控制标高，用4m长的刮杠刮平后再用木抹子搓毛，最后用硬毛刷拉毛。

　　4、楼梯混凝土浇筑：楼梯混凝土浇筑时要先浇筑底板(休息平台板)混凝土，达到踏步位置时，与踏步混凝土一起浇筑，并随时用木抹子搓平，不断向上推进。

　　5.3.3混凝土泵的选型

　　采用汽车泵。

　　5.3.4施工缝的留置及处理

　　5.3.4.1施工缝的留置

　　(1)墙体施工缝留置

　　水平施工缝：由于墙体按层浇筑，其水平施工缝位置设在顶板底，浇筑时应高于板底40～50mm，保证其剔凿掉软弱层后仍高于板底3～5mm。

　　竖向施工缝：留设位置按流水段划分位置设置。留置采用双层钢丝网，钢丝网固定在墙体钢筋上，钢丝网要求绑扎牢固，并在钢丝网后用木方支顶。

　　(2)顶板的施工缝留置

　　留设位置按流水段分界位置设置，在施工缝处用15mm厚、宽为20mm的多层板钉在顶板模板上，两层板筋之间绑扎两层钢丝网，并加木方支顶，在上层钢筋网片上，用15mm厚、20mm宽的多层板钉在木方上，浇筑完毕混凝土以后，将施工缝处的多层板、木方拆除并进行施工缝处理。

　　(3)楼梯间休息平台处施工缝留置：

　　楼梯为剪刀型楼梯，其施工缝留置的位置如下图所示。平台梁在剪力墙一侧按照梁的断面尺寸用钢丝网绑在墙体钢筋上，留出梁豁，梁豁的尺寸每侧比梁的断面小40mm，以保证处理完施工缝后，使梁豁的尺寸每侧比梁的尺寸小3～5mm。

　　(4)抗渗混凝土细部构造处理：

　　1)防水砼结构应尽量不留施工缝，本工程底板采用膨胀加强带，底板无施工缝，墙体水平施工缝留在底板面上部1500mm处，施工缝的止水带均为钢板止水带。

　　2)外墙穿墙螺栓：穿墙螺栓使用工具式螺栓，中部均加止水片，拆模后防水层施工前用膨胀砂浆堵孔。

　　3)穿墙管或穿墙套管：穿墙管预埋带有止水环的套管，主管及套管均应在浇灌混凝土前埋设。主管与套管之间用密封膏封严，套管外壁加焊的10×100mm止水环应为满焊并居墙体中央。套管固定后浇灌混凝土，止水环两侧混凝土要振捣密实，防止漏振。

　　5.3.4.2施工缝的处理措施

　　1、墙体竖向施工缝的处理：当墙模拆除后，在距施工缝50mm处的墙面上两侧均匀弹线，用云石机沿墨线切一道5mm深的直缝，再用钎子将直缝以外的混凝土(包括松散石子)剔除，清理干净，露出坚实混凝土，保证混凝土接槎质量。

　　2、墙体顶部水平施工缝处理：墙体模板拆除后，弹出顶板底线，并在板底线上5mm处在弹一根线，用云石机切割一道5mm深的水平直缝，剔除混凝土软弱层，清理干净，显露坚硬石子。

　　3、墙底部施工缝的处理：墙边线放出后，沿其边线向内5mm用云石机切齐，剔除混凝土软弱层，并加以充分湿润和冲洗干净且不得积水，保证混凝土接缝处的质量。

　　4、顶板施工缝的处理：剔凿前弹线并用云石机切齐，再将松散石子剔凿掉并清理干净。

　　5、施工缝处混凝土的浇筑

　　在浇筑混凝土前，在施工缝处铺一层与混凝土成分相同的减石子水泥砂浆，厚度3cm～5cm。新浇筑混凝土应振捣密实，使新旧混凝土紧密结合。

　　5.4混凝土的养护

　　为保证已浇好的混凝土在规定的龄期内达到设计要求的强度，且防止产生收缩裂缝，必须做好混凝土的养护工作。对已浇筑完毕的混凝土，应在12h后加以覆盖和浇水。对采用普通硅酸盐水泥或矿渣硅酸盐水泥拌制的混凝土，养护时间不得少于7d，对有抗渗性要求的混凝土，不得少于14d;浇水次数应能保持混凝土处于湿润状态。

　　冬期施工时，采用覆盖塑料薄膜和阻燃草帘被进行养护，混凝土养护时间不小于14d。并做好冬施养护测温记录。

　　5.4.1梁板的养护

　　常温下覆盖浇水养护应在混凝土浇筑完毕后12小时内进行。浇水次数应根据能保证混凝土处于湿润状态来决定，对于竖向构件可采用覆盖麻袋片浇水保持湿润的方式进行养护。

　　冬期施工时必须进行测温，并采取覆盖塑料薄膜和阻燃草帘被进行养护，必要时增加保温措施。

　　5.5混凝土试块的留置

　　(1)砼试件标养的取样和留置：在浇筑地点随机取样

　　①每100盘且不超100m3的同配合比取样≥1次;

　　②每工作班的同配比不足100盘取样≥1次;

　　③当一次连续浇筑超过1000m3时，同一配合比的混凝土每200m3取样不得少一次;

　　④每一楼层、同一配合比的混凝土，取样不得少一次;

　　(2)砼试件同养的取样和留置：在浇筑地点随机取样

　　①、根据GB50204—20**《混凝土结构工程施工质量验收规范》的要求：同条件养护试件所对应的结构试件或结构部位应由监理(建设)、施工等各方共同选定协商，根据工程实际现场和混凝土方量的需要，确定留置同条件养护试件的部位。

　　②、对混凝土结构工程中的各混凝土强度等级，要留置同条件养护试件。

　　③、根据同一强度等级的同条件养护试件，其留置的数量要根据混凝土工程量和重要性确定，不宜少于10组，且不应少于3组的原则。

　　(3)抗渗混凝土试件的取样和留置：在浇筑地点随机取样

　　①、同一工程、同一配合比取样不少于1次

　　②、按实际需要确定留置组数

　　所有同条件试块在施工现场养护(为防止同条件试块意外破坏，应制作钢筋笼保护试块)，保证条件与实际混凝土养护条件相同。

　　5.6防止泵管堵塞措施

　　为防止在施工过程中出现堵管现象，要求搅拌站必须保证混凝土坍落度，同时必须与搅拌站加强联系，紧密配合，尽量做到不停机，连续浇筑。作业面必须做好一切准备，人员、机械、电气、辅助工具、技术交底等已经准备就绪后，方可正式开始，不打无准备的仗，防止造成浇筑延续时间过长，造成坍落度损失过大或混凝土凝结而堵管。

　　当混凝土泵出现压力升高且不稳定、油温升高、泵管明显颤动等现象而泵送困难时，不得强行泵送，立即查明原因，排除隐患，具体措施如下：

　　1)当泵管内吸入空气时，立即进行反泵吸出混凝土，将其在料斗中重新搅拌，排除空气后重新泵送。

　　2)当泵送因难时，用木捶敲击泵管、弯管、锥型管等部位，并进行慢速泵送或反泵，逐渐排除困难，恢复正常。

　　3)一旦堵管，立即进行反泵和正泵，逐渐吸出混凝土至料斗中，重新搅拌。同时用木锤在管外敲松混凝土，再进行正、反泵，排除堵塞。

　　4)当上述方法无效时，将混凝土卸压，拆除堵塞的管道，排除混凝土，再接通泵管，检查管道及混凝土泵无故障后，重新泵送。

　　5)当需要暂时停止泵送时，可利用混凝土泵内的混凝土进行慢速间歇正、反泵送，每隔4—5分钟进行四个行程的正、反泵。

　　6)夏季气温过热时，采用草帘被包裹泵管，必要时对泵管浇水降温。

　　7)每个工作班后，利用橡胶疏通球将泵管内的混凝土挤出，然后用水将搅拌机、泵管冲洗干净。

六、质量要求

　　6.1混凝土结构观感质量标准

　　(1)结构工程保持拆除模板后的原貌，不得剔凿、打磨、修补。

　　(2)混凝土密实整洁，面层平整，阴阳角的棱角整齐平直。

　　(3)保护层准确，无露筋现象。

　　(4)外檐阴阳大角垂直整齐，门窗洞口边线顺直、不偏斜。

　　6.2混凝土结构允许偏差和检查方法

　　略

　　6.3质量保证措施

　　(1)把好混凝土的验收关，严格进行坍落度测试，认真记录。

　　(2)混凝土浇筑前，应将模板内杂物清理干净，并用水充分湿润，预留、预埋必须完毕，钢筋隐蔽检查通过后，经监理签认后方可浇筑。

　　(3)要选择和培训好振捣手，混凝土工长要对振捣手的素质水平做到心中有数。在保证分层厚度的基础上，振捣时要振到混凝土表面出浆不再下沉为止。

　　(4)混凝土要分层浇注分层振捣，每层浇注的厚度要通过计算，并在技术交底中明确。现场浇捣时要备有标尺杆，并配有手把灯。

　　(5)楼板混凝土面要用4m大杠刮平并设通线，特别是剪力墙根部的找平。坚持两次压面，防止开裂，混凝土楼板在强度未达到1.2Mpa前不得上人操作。

　　(6)制定每周质量会诊制度，对于经常发生的质量通病进行会诊，找出原因，制定对策，逐步消灭质量通病。

　　(7)施工过程的质量检查实行工程交接检制度，工长负责组织质量评定，项目部质检员负责质量等级的核定，确保分项工程质量一次验收合格。

　　施工中执行样板制度，明确标准，增强可操作性，便于监督检查。“样板”必须按规定经验收合格，并经监理、甲方确认后方可大面积展开施工。

　　(8)实行挂牌制度，每段墙体混凝土、顶板混凝土浇筑之前，在平面图中标出振捣手的人员名单，浇筑完毕以后，对于出现不合格的混凝土能够追查出责任人。

　　(9)对混凝土工程制定重点控制部位，对于通病容易发生的部位进行全过程的监控。

　　6.4质量通病预防措施

　　(1)墙体根部烂根：严格控制楼板混凝土的平整度，对楼板平整度要求误差控制在3mm以内，支设模板之前对楼板平整度进行检查，对于不能满足要求的部位，提前找平。贴海绵条。避免根部漏浆，造成的烂根。严格控制浇筑混凝土之前浇筑砂浆工作，避免不浇筑砂浆，或砂浆浇筑厚度不够就浇筑混凝土。

　　(2)窗口下混凝土漏振过振：合摸板之前，对于钢筋过密的部位，调整钢筋位置，使振捣棒能够进入。浇筑混凝土之前，在难于振捣的部位做出标记，并挂牌。提醒振捣手注意。浇筑混凝土时，派人敲打摸板，根据声音判断混凝土的浇筑情况，窗口下混凝土一经灌满，振捣手仔细观察混凝土的沉落和气泡情况，一旦符合要求，将振捣棒缓慢抽出。停止振捣，浇筑下一层混凝土。

　　(3)混凝土气泡过多、离析、欠振：严格控制一次浇筑厚度，同时振捣时严格遵守快插慢拔的要求。振捣时间严格遵守控制混凝土不再沉落和无气泡出现的原则。

　　(4)楼板阴角处不干净、漏浆：加强混凝土的标高控制，保证墙体浇筑高度，使顶板摸板支顶在混凝土墙上。对于出现缝隙的地方，浇筑混凝土之前，进行封堵。

　　(5)施工缝处不直：此处委派专人检查剔凿情况，是否平直。同时检查剔凿完的清理情况。

　　(6)顶板混凝土出现裂缝：严格控制混凝土的坍落度，加强混凝土浇筑过程中的抹压工作。抹压必须超过两遍。避免浇筑混凝土过程中出现的裂缝。加强混凝土的养护工作。施工期间遇有大风天时，及时覆盖塑料布。

　　(7)混凝土和易性不好：混凝土运输车进场，进场前应进行二次搅拌，混凝土入场由专人检查坍落度，不合格者退货。保证混凝土匀质性。自拌混凝土严格按施工配比投料，并充分搅拌。

　　(8)麻面：专人负责模板面清理，脱膜剂涂刷。做到板面干净，脱模剂均匀。控制拆模时间，进行试拆。确保不粘模。

　　6.5成品保护措施

　　(1)竖向构件浇筑完后，在强度达到棱角不被破坏的情况下方可拆模。拆除模板之后，容易碰撞的阳角部位用多层板的废料进行保护。

　　(2)拆除模板时，严禁用撬杠以混凝土为支点，撬动模板。模板拆除不下来的时候，大钢模用木质榔头或垫木方砸动模板。

　　(3)混凝土养护工作必须按上述要求进行。

　　(4)顶板上放置脚手管、钢筋等沉重带棱角的硬器时，必须轻拿轻放，避免砸坏混凝土表面。

　　(5)墙体混凝土完成以后拆除模板时，人员站在模板上，严禁站在墙体上手扶钢筋晃动钢筋，避免造成钢筋与混凝土脱离。

　　(6)墙柱阳角处、楼梯踏步拆模后，要及时做木护角进行保护，墙柱护角高度不得低于1m。

　　(7)剔凿混凝土严禁使用风镐。

　　6.6防雨措施

　　(1)在混凝土浇筑前做好天气预报收听工作，若遇暴雨或特大暴雨应将混凝土浇筑时间错开。

　　(2)要求混凝土供应方及现场少量砼搅拌在每次砼开盘前根据砂、石含水率及试验室配合比报告，调整加水量。

　　(3)浇筑混凝土时遇到大雨时，立即在浇筑混凝土作业面上覆盖塑料簿膜以防混凝土凝固前受到雨水冲刷。

　　(4)混凝土在浇筑过程中突然下雨，而浇筑又不能停止，必须采取有效的挡雨措施，防止砼表面溅落雨水“起砂”，对于混凝土水平构件，应立即全面覆盖，再边浇筑、边振捣和覆盖，对于混凝土垂直构件，可在顶部设置塑料薄膜或防水彩条布遮挡，再随浇筑进度掀开挡雨设施，边浇筑、边振捣。

七、环境保护措施

　　7.1现场有噪声过大的设备，应采取密闭措施;

　　7.2现场洗车的污水必须先进行沉淀后方准排入市政污水管网，现场污水设施应经常进行检修，保证排水通畅;

　　7.3现场污物应及时堆放到垃圾分理处，并应进行明确标识;

　　7.4大风天现场应注意及时洒水，避免扬尘。

　　7.5水电预埋时，施工垃圾应及时回收，分类处理。

　　7.6现场安排专人进行清扫遗洒的砼。

　　7.7施工中避免人为噪音污染。

八、安全注意事项

　　8.1一般要求

　　(1)建立安全领导小组，组织工人学习有关安全规定。

　　(2)技术人员及时进行安全交底，交底要求落实到每一个工人。

　　(3)施工人员必须佩戴安全帽。施工现场严禁吸烟。

　　(4)各种机械必须由电工接电，严禁私自接电。

　　(5)混凝土振捣人员必须戴绝缘手套及穿绝缘鞋。

　　(6)混凝土泵车专人指挥，并在施工之前对泵管进行全面检查，各部位连接情况是否良好，否则不允许施工。

　　(7)各种电器使用要遵守电气人员的交底，严禁违章作业。

　　(8)外围的围护架子必须搭好，四周临边洞口搭好围栏，围栏1.2米高设两道护身拦，挂好立网。采光井处架子搭到负一层顶板标高。上满铺脚手板。

　　(9)大模板的操作平台必须满铺脚手板，同时用8号铁丝与三脚架固定牢固，不得出现探头板。

　　(10)超过8m高的构件浇筑混凝土时必须设专人监控，防止发生意外。顶板浇筑混凝土时，模板下方严禁工人随意进入。

　　8.2泵送的安全要求

　　(1)浇筑混凝土之前对混凝土输送泵进行全面检查。检查包括液压系统的油位有无泄露、水箱水量、水泵的工作性能，机械传动系统是否正常，仪表反映数值是否符合要求。

　　(2)在装拆输送管时，必须由专业人员操作，其它人员不得随意装拆输送管。

　　(3)混凝土输送堵管时，泵送需暂时停止，以防输送管崩裂伤人。

　　(4)泵送机操作人员必须持证上岗，不得无证操作。

　　(5)管道接头卡箍必须箍牢，严防卡箍因不牢而崩裂伤人。

　　(6)泵送混凝土完毕清洗泵管或者排除堵塞时，布料设备的出口朝安全方向，以防堵塞物或废浆高速飞出伤人。

九、停电、停水措施

　　9.1停电：现场准备一台发电机，并网到现场配电柜，在混凝土浇筑过程中一旦停电，立即启用发电机供电。

　　9.2停水：考虑混凝土浇筑过程中突然停水情况发生，项目部准备了一台高扬程潜水泵，水源取至降水井，发电机发电后立即开启水泵向楼层供水，以保证混凝土浇筑。

　　22建一项工程

　　树一座丰碑

　　创一流信誉

　　拓一方市场

　　业主的需要就是我们的追求