会所KTV淡季营销分析方案

篇2:县果品营销工作方案

　　寻乌县20**年果品营销工作方案

　　果业是我县的支柱产业，是农民增收的唯一途径。为认真做好20**年果品营销工作，确保果业产业化建设的顺利进行，结合我县的实际，特制定本工作方案。

　　一、指导思想

　　以****为指导，以开拓新市场、巩固老市场，促进果农增收为目的，按照“政府主导、企业主体、社会参与”的原则，坚持“常年抓营销”的理念，着力构建果品营销体系，完善和健全营销网络，拓宽销售渠道，加强主攻市场开拓，优化产地营销环境，创新促销方法，提升品牌效应，实现果品顺畅销售，促进产业健康、可持续发展。

　　二、主要措施

　　(一)认请形势，正确引导，加强对果品营销工作组织的领导

　　1.成立县果品营销工作领导小组。由县委常委、县政府副县长、农工部部长朱敏同志任组长，县政府县长助理王正中同志任副组长，县委农工部、县委宣传部、外经贸局、财政局、农业局、果业局、公安局、供销社、广电局、工商局、国税局、地税局、质监局、农行、农信社、气象局、城管局、物价局等单位负责人为成员，在果品销售期间领导全县果品营销工作;领导小组下设办公室，办公室设在县果业局，由严志林同志兼任办公室主任，领导小组建立联席会议制度，定期或不定期召开会议，研究解决果品营销工作中遇到的各种问题，并负责果品营销工作的组织、协调、督查调度和考评等工作。

　　2.成立寻乌果品营销管理办公室，作为全县果品营销管理工作的临时机构。由县长助理王正中同志担任办公室主任，严志林同志担任办公室副主任，从县供销社、农业局、商业局、质监局各抽调1人，县果业局安排1/3的力量，在县内果品公司或果业合作社中选聘1-2名有营销经验的果商，长年开展果品营销管理工作。被抽调人员与原单位工作任务脱钩，由办公室统一管理。各乡镇也要成立相应机构，党政一把手要亲自抓，分管领导具体抓，并在县果品营销工作领导小组统一调度下开展工作。

　　(二)强化宣传服务，全方位、多渠道提高寻乌果品知名度

　　1.引导果农树立正确价值观，积极开展果农宣教活动。进一步改变传统果品销售模式，采取按等级销果，实行优果优价;对企业实行按等级敞开收购，做到不压级压价，决不拒收。

　　2.加大资金投入。采取县财政继续出资在中央电视台1套、7套，广东电视台、香港凤凰卫视做寻乌果品宣传广告，向当地市民发放宣传资料，举办各种展示展销、品尝、推介活动，让广大市民深受启发，做到家喻户晓、人人皆知。

　　3.部门配合、分工协作。由县广电局负责、县果业局配合，制作寻乌果业形象宣传片，重点介绍我县果业产业现状与中长期发展规划情况，产地与销地果品市场信息及走势分析;由县公路部门在寻乌县城4个出口路制作永久性大型广告牌;由县委农工部牵头，电信局、供销社负责，各乡(镇)提供果农相关信息，制作一批寻乌境内果品加工企业、经纪人、外来客商、合作社、果业协会、果品流通公司(协会)，本地经销大户通讯录，方便果农销果联系和经纪人内部沟通;由建设、城管部门在县城北广场建立电子触摸屏和寻乌蜜桔、赣南脐橙卡通形象，在公交车上、公交站台上张贴寻乌果品宣传广告画面;在中国移动寻乌分公司建立凡进入寻乌境内的领导、专家学者、客商能接收到欢迎词、介绍寻乌果业相关信息的移动短信。

　　4.搭建果品信息交易服务平台。进一步完善寻乌柑桔网络服务功能，鼓励引导果品营销企业、合作社、果农大户充分利用寻乌柑桔网，积极开展网上销果活动，降低销售环节成本，增加利润。一是通过“政府搭台、企业(合作社)运作、果农唱戏”的方式，按照一个乡镇、一个单位对接一个地级市城市的要求，选好时间，多走出去推销果品。二是通过招商引资或政府出资的办法兴建一个占地300亩左右集果品批发、商务为一体现代化果品综合批发市场。目前，我县尚未建立专业的果品综合批发市场，造成经销商订果时走村串户、踏遍果园，既容易造成货源不足，也增加了流通环节和交易成本。实现外地果商“进县不上山、果农进山又进市”的销售模式，减少产品流通环节，实现市场的产品集散、信息传递和价格形成功能。

　　5.发挥经济合作组织的作用。充分发挥经济合作组织“上联政府、下联果农、外接市场”的作用，形成协会会员(合作社社员)、中介、经销商、果农“四位一体”的销售网络，联合起来找订单、跑市场、推销果品，要通过经济合作组织这个纽带，把千家万户的小生产和千变万化的大市场连接起来，增强果农抵御市场风险的能力。同时，加大对果业合作社、果品营销公司、果品销售大户的培育支持力度，大力倡导采取“果农+合作社+企业+市场”或“果农+合作社+市场”等形式创办果业合作社或组建果品销售公司，力争用3-5年的时间，通过政府扶持，使果业合作社和果品流通协会销售果品达到60%以上。

　　(三)质量先行，优化发展，努力打造果品营销的良好环境

　　1.统一果品质量，严把市场准入关。由县果业协会统一制定果品采摘时间、规格，严禁采青果、催熟果和染色果上市，积极引导果农分级、分等、分批次销果，做到科学采摘、适时销售。

　　2.加大果品销售市场整治力度。成立县果品销售市场整治工作领导小组，组长由县委常委、副县长、农工部长朱敏同志担任，副组长由县长助理王正中同志担任，成员由公安、工商、质监、果业、供销、农业等有关单位负责人组成，在果品营销期间(当年8月20日起至次年3月底)定期不定期召开会议、研究、部署和维护县内批发与零售果品市场秩序，依法查处不按规定生产、经营果品包装的厂家、经销商;禁止采摘销售脐橙青果，严厉打击提前催熟、染色橙及欺商坑农、假冒伪劣、见利忘义等行为。各成员单位抽调人员在果品销售期间集中办公，各抽调1人，名单于9月15日前上报县果业局;各乡(镇)要抽调人员组成检查组，经常到果园和果品加工企业巡回检查，发现问题及时处理，并上报县果品营销管理办公室。要公布举报电话(0797-2845531)，鼓励广大果农及经销商举报不法行为，对举报有功人员一经查实给予奖励。

　　3.及时调处果品营销纠纷。各乡镇要成立果品营销纠纷调解组，及时调解果品营销中的一些纠纷。对一些大批量的果品销售，调解组要主动介入，帮助搞好服务。对一时难以解决的问题要及时上报县果品营销管理办公室处理。

　　4.积极抓好“绿色通道”。由县交管大队牵头，公路、交通等部门配合，搞好“绿色通道”建设，维护正常的交通秩序。任何部门和单位都要维护果品经销商的合法利益，不准随便扣人扣车，不准随便罚款，不准随便拦车检查。对一般交通违章者，只纠违，不罚款，从快从轻处理后放行，不得因此影响果品营销;植物检疫部门对外运果品实行产地检疫，做到随叫随到、随到随办。

　　5.建立果业风险基金与果树保险制度。每年由县财政将预算50-100万元果业风险基金制度，主要用于因自然风险、技术风险、市场风险等方面，一旦果业出现风险，采取应急措施，加快果树保险实施进程，以最低保险金额和最高保险费率制度推动全民参保。

　　(四)循序渐进，实事求是，稳步推进果品营销活动

　　1.开展市场调研，适时掌握市场动态。由各乡(镇)、各单位牵头，抽调相关部门精干人员成立果品市场信息动态调研组，有针对性地选择若干主销市场进行市场调研活动。通过调研及时掌握市场行情，发现存在的问题和不足，为调整营销战略，改进工作方法打好基础。

　　2.继续采取市定与县定相结合办法，开拓主攻市场果品销售。重点市场由县领导带队，乡(镇)、单位共同参与，组建果品促销团队，选择10家有实力、有意向的当地果品营销企业与促销团队结合，分赴各自的区域，采取新闻发布会、品尝会、展销会等多种形式，开展果品促销活动。工作经费按促销城市级别由县财政适当安排，不足部分由成员单位和企业共同承担。

　　3.创新果品营销机制。按照市里的统一部署，实行“定向、定人、定策、定企、定区、定量、定价、定牌”的办法，主攻市场是上海、江苏、湖北、云南、新疆、西藏等6个省会城市和31个地级城市的主攻任务，各乡镇、各部门、各单位派出精干力量，组织专门队伍，按照方案要求和工作部署，认认真真抓好落实。县委、县政府将统一组织，派出考核组，逐个城市去走访、考核，对在果品流通和促销工作中做出突出成绩的，年终将进行表彰、奖励。各乡镇、各单位也建立健全果品促销责任制，实行目标管理，落实奖惩措施，发现问题及时协调解决。

　　4.果品销售建立长期合作伙伴关系。建立由政府、大型营销集团以及一些大户共同参股的股份制集团公司，对脐橙进行统一收储、统一品牌、统一经营，对脐橙市场进行调控。重点扶持圣维、源兴、杨氏、瑞丰、友联、东源等6家果品营销龙头企业，通过这些龙头企业带头，逐步形成“龙头企业+合作社+果农”的产地营销组织体系，实现产销分离，果农负责把果种好，销售交给销售企业和经销商来做，促进产业分工，尽量避免果农单打独斗闯市场的行为。

　　(五)加强产地市场监管力度

　　1.做好产地基础信息调查，及时报送相关信息。各乡(镇)对本地果品订购、采摘数量包括收购方公司或经销商姓名、联系方式等相关信息，从9月15日开始，每周向县果业局报送一次，在果品销售高峰期(11月20日后)每2天向县果业局报送一次，县农业局植物检验检疫站，每天须向县果业局报送果品走势和销量。

　　2.提倡果品分级销售，逐步改变统装果销售的模式，各乡(镇)应积极引导果农分级销果，鼓励果品营销企业按级别敞开收购果品，逐步形成“果农+经销商+市场+公司”或“果农+合作社+市场”的销售模式，完善产业分工。

　　3.合理设计果品外包装样式，逐步规范使用有寻乌品牌的蜜桔包装箱和赣南脐橙统一样式的纸箱。外包装必须标明产地和等级，严格按级装箱，不得以次充好。

　　4.不定期开展企业之间的技术、信息交流。制定科学合理的行业准则，共同创建寻乌果品品牌。

　　5.加强与检验检疫部门的协作，争取在我县设立检验检疫办事机构，为出口企业就地办理有关手续创造条件。

　　(六)制定出台一系列扶持优惠政策

　　1.加大信贷扶持力度。县农业银行、农发行、农信社等金融部门要加大信贷扶持力度，尽量满足果品营销企业、合作社及果农大户的贷款需求。

　　2.县外经贸局、国税局要认真落实国家出口退税优惠政策，进一步优化出口退税服务，依法依规减免企业税费，加快出口退税进度。

　　3.继续加强果业招商力度。重点引进果品精深加工企业和冷库建设企业，以解决残次果的销售问题，延长鲜果供应期，对投资大型果品精深加工项目和5千吨以上库容的冷藏库项目及时解决企业建设用地，并以最优惠的标准收取土地出让金，减免相关税费。争取年内建成投产冷库容量2万吨以上，帮助企业与合作社建立产销对接机制，落实相关龙头企业的扶持政策。

　　4.对果品营销贡献大的营销企业、加工企业、贮藏企业、经销商(个人)，年内评选出果品销售大户10名，发给奖牌，县财政给予一定资金奖励。

　　5.年内选择2家以上较大型的果品加工营销企业挂牌敞开按级收购果品，对价格适中、敞开收购果品的企业，县财政将根据其收购量给予适当的奖励。

　　6.对积极参与省、市级以上组织的果品展销果品博览会的企业，并对我县果品宣传销售发挥了作用的，发给奖牌，县财政给予适当的奖励。

　　7.年内对合作经济组织和协会进行评选，评选出3家示范作用明显、果品销售份额大、发挥作用大的合作经济组织和协会，发给奖牌，县财政给予适当的奖励。

　　8.通过招商引资或政府安排资金，启动果品批发市场建设，年内做好选址、规划工作，争取动工兴建。

　　9.对大型超市、大型企业、连锁店、果品配送中心在寻乌设立果品采购配送中心的，免费提供办公场所，视其经营业绩给予一定的政策扶持。

篇3:书香门第地产项目营销策划案

　　成都市“书香门第”项目营销策划案

　　二零零五年四月

　　执行摘要

　　1.简况

　　1.1课题：“书香门第”整合营销策划

　　1.2资源构成：

　　项目主持

　　谈天、晏伟、李寿进

　　市场策划

　　谈天、晏伟、李寿进

　　营销策划

　　谈天、晏伟、李寿进

　　销售执行

　　谈天、晏伟、李寿进

　　2.执行目标

　　在执行周期内使“书香门第”项目的销售率达到100%。

　　目录

　　前言

　　第一节市场分析

　　一、现阶段成都市房地产市场基本状况

　　二、成都市同类住宅调查统计

　　三、消费者分析

　　第二节项目概况

　　一、项目区位

　　二、项目周边环境

　　三、项目简况

　　第三节“书香门第”项目分析

　　一、SWOT分析及营销思路提炼

　　1.1SWOT释义

　　1.2SWOT分析意义

　　1.3SWOT分析作用

　　1.4SWOT矩阵分析

　　2.总思路提炼

　　二、项目价格策略分析

　　三、核心价值分析

　　第四节推广策略界定

　　一、目标消费群界定

　　二、卖点界定

　　第五节广告策略

　　一、广告宣传目的

　　二、总体策略

　　三、要树立的形象

　　四、分期广告的整合策略

　　五、广告主题及口号

　　第六节营销活动建议

　　营销渠道及人员促销建设

　　第七节媒体策略

　　一、媒体目标

　　二、目标受众

　　三、媒介策略

　　四、媒体分析及选择

　　五、广告预算及分配

　　第八节方案说明

　　一、建议

　　二、附(广告脚本)

　　前言

　　任何营销策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“书香门第”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出

　　“书香门第”项目的资源问题与机会，以达到或超出“书香门第”的原定销售计划。在最短的时间以最有效的运做方式来实现本项目价值最大化。

　　第一节市场分析

　　一、成都市房地产市场基本状况

　　1、成都楼市趋势

　　今年开年，成都房地产开局良好。年初，开发商就大量购置开发用地，因而开发用地也较为充足，截至二月底，开发商拥有的开发土地存量已达7521亩。今年前两月，成都市房地产开发共完成投资42.85亿元，同比净增投资17.26亿元，增幅高达67.5%，实现良好开局。分析今年前两个月的房地产发展，主要有以下几大明显特点：

　　特点1：土地购置费成倍增长

　　今年成都房市前景依然灿烂，开发商继续看好今年成都的房市，充满信心。年初，开发商之间就打响了对土地的争夺战，大量购置开发用地，仅前二个月购置的土地面积就达到94.79万平方米，增长32.5%，用于土地购置的费用高达20.34亿元，增长3.4倍，占开发投资的比重高达47.5%，这也是房地产开发投资大幅增加的主因。由于大量购置开发土地，房地产开发商的开发用地较为充足。截至二月底，拥有的开发土地存量已达501.42万平方米，折合土地面积为7521亩。

　　特点2：港澳台投资异军突起

　　内资对房地产的绝对主体地位发生动摇，港澳台投资表现突出。前二个月，内资完成投资30.81亿，增长30.3%，所占比重明显下降，由上年同期的92.4%降为71.9%，降低20.5个百分点;港澳台完成投资9.87亿，增长10.2倍，所占比重明显提高，由上年同期的3.4%上升到23.0%，提高19.6个百分点;外商完成投资2.17亿，增长105.0%。

　　特点3：商业地产投资热度不减

　　前二个月，成都完成住宅投资24.19亿，增长35.0%;商业地产继续成为开发商投资的热点，完成投资8.70亿，增长124.2%。为满足成都房市旺盛的消费需求，保证房市供应，开发商在增大投资的同时，明显加大了新开工力度，商品房的新开工面积达203.51万平米，增长34.0%，其中：住宅新开工160.91万平米，增长25.0%;办公楼新开工3.62万平米，增长1.7倍;商业营业用房新开工28.27万平米，增长67.5%。

　　特点4：开发商的实力明显增强

　　受国家宏观调控继续紧缩房地产信贷政策的影响，开发商加大了自筹资金力度，其自筹的开发资金大幅增长，进一步减少对国内贷款的依赖，国内贷款持续下降，加之市外有实力的开发商的进驻，开发的整体实力明显增强。前二个月，到位的房地产开发资金达82.75亿，增长39.3%，其中：开发商自筹的开发资金为37.42亿，增长121.7%，所占比重为45.2%，上升16.8个百分点;国内贷款仅为16.03亿，下降5.6%，所占比重为19.4%，降低9.2个百分点。

　　特点5：商品房销售面积下降

　　受去年商品房开工面积持续多月下降的影响，今年前二个月，商品房的竣工面积仅有40.50万平米，同比下降54.9%。竣工面积的减少导致可销售面积同步下降，前二个月商品房预售面积减少27.3%，商品房现房销售面积减少40.4%。商品房销售以预售为主，总销售面积中八成以上的为预售。

　　特点6：积压商品房销售加快

　　二月份，商品房总体空置面积为67.11万平米，同比减少42.6%，其中住宅、办公楼和商业营业用房分别下降57.0%、40.0%和13.4%。空置期在一年以内、一年至三年、三年以上的商品房空置面积分别同比减少42.0%、44.8%和33.9%。

　　2、现有品牌楼盘的基本状况

　　现有名的楼盘西门有金沙西苑、金沙国际、燕沙庭院等;南门有中海名城、锦官新城、中华园、置信丽都等;北门有盛世年华、北斗星花园等。但是由于市场不是很成熟，少数楼盘存在这样或那样的缺点。具体表现在以下这些方面：

　　A、定位及推广都不是很规范，抱着卖出去就是目的心理。忽视楼盘品牌的建设，忽视楼盘内涵的建设，导致后继开发力不足。

　　B、有的没有服务的概念。这又表现在销后服务差劲,物业管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与业主的对立，小区的基本建设搞不上去。

　　C、小区规化与自然融和概念不足，人为景观痕迹太重。

　　二、成都市同类住宅调查统计

　　“同类”定义为具有小高层，高层住宅小区。现将成都市同类住宅进行大体对比分析如下：

　　1、东门

　　建川梦追湾公馆：

　　位于一环路东三段建华南巷(成华区政府旁)，占地面积：16亩，总户数223户

　　该项目户型从53—191平方米共十余种。建筑面积3.2万平方米，均价4100元/平方米。20**年10月22日开盘时出现热销。

　　周边生活配套完善，各类设施齐全，学校、医院、超市等环布周围，是成都市生活较为成熟的社区之一。

　　中海格林威治城：

　　位于一环路东，望江路1号，均价5000元/平方米。占地面积：5万平方米

　　总建面：20万平方米

　　住宅约14万平方米

　　容积率：3.5总户数约1172户。中海格林威治城/望江观邸首批次物业一推向市场，便受到市场的热力追捧，现首批次物业即将销售告罄，第二批精品单位即将于4月下旬面市。第二批次物业拟推出面积90—150平米的两房及三房临川大、园区中庭单位。

　　核心竞争力：全景观人文住宅、多重复合社区;

　　2、南门

　　玉林都市金岸：

　　该项目是一栋位于成都市玉林小区玉林南街1号的小高层电梯公寓，总建面6.8万平方米，户型面积38-180，价格3400-3500元/平方米左右。小区内有游泳池、综合功能篮球场、大型中心园林、大型活动广场、社区会所中心。

　　核心竞争力：现代城市功能

　　时尚人文典范;

　　出入便利;近5000平米的小区中心景观园林，布局幽雅环境宜人。

　　维多利亚公寓：

　　位于武侯区神仙树南路体育公园旁，总建面23.5万平方米，容积率2.69绿化率45%

　　均价4000元/平方米。

　　核心竞争力：离尘不离城;

　　周边环境绿色条件好;

　　其发展迅速，塑造了良好绿色生活理念在消费者心中形成良好的品牌。

　　2、西门

　　由于西门为开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独

　　特的优势。总体来说，城西地段房地产都在卖自然环境。

　　汇厦花园：

　　位于菁华北二街36号附1号，均价3500元/平方米。绿化率31.19%

　　容积率2.480建筑面积4.9904万平米

　　户型为50——160平方米，20**年9月开盘，现已全部售完。

　　核心竞争力：城市核心风景区;

　　临浣花风景区、杜莆草堂;

　　用绿色的生活时尚来吸引白领、社会成功人士，市场销售反应良好;

　　其定位为社会中高阶层。

　　金房·竹韵天府：

　　位于成都市三环路西二段内侧、外双楠片区;均价3200元/平方米。总占地总面积96.6亩，绿化面积35.01亩;由4栋电梯公寓、8栋多层住宅、2栋商业楼房组成;容积率2.15，总户数692户，地下车位430个，地面车位50个。小区住宅的户型是在获得建设部设计优秀奖的金房苑户型的基础之上进一步完善提升的，更加经济实用、新颖合理。主力户型有：85m2、99m2的两房两厅单卫;120m2、130m2、145m2的三房两厅双卫;150m2的四房两厅双卫和部分150m2、180m2带屋顶花园的跃层等20余种。20**年5月16日开盘。

　　核心竞争力：以竹为魂，植竹成韵;

　　建筑风格淡雅飘逸，空间尺度亲和宜人。

　　4、北门

　　金色家园：

　　位于府青路二段，均价3800元/平方米。占地面积：3.8万平米

　　建筑面积：10.9万平米

　　绿化率：36.9%

　　容积率：2.5020**年6月19日开盘。

　　核心竞争力：情景花园洋房;

　　总体规划上，采用围合式规划布局;在不同的空间中出现的联排别墅、院落洋房、退台式洋房、空中情景花园洋房、顶层跃式观景洋房五种户型形态，从而形成丰富、具有韵律感的建筑造型。

　　5、内环线以内

　　盛世年华：

　　位于锦江文殊院街8号，均价：4000元/平方米

　　容积率：4.20建面：3.6万平方米，停车位160个

　　共400户。今年1月份开盘至今已销售近2/3，面积为50多和80多的户型已售完。

　　售楼部装修简单，户型资料不齐。

　　三洲佳润：

　　位于锦江东安南路。均价3500元/平方米，容积率：5.54建面：1.03万平方米，绿化率：31.2%

　　停车位451个。20**年11月23日开盘，20**年12月31日交房，现基本售完，户型为90—150平方米。

　　水岸丽舍：

　　位于红星路一段8号，均价3700元/平方米，容积率：8.5，绿化率25%，建面：2.2万平方米，物管：1.2元/平方米/月。户型从50—180平方米，20**年4月26日开盘，20**年6月30日交房。

　　南府锦：

　　位于顺江路118号，均价3600元/平方米，建面：5.7万平方米，绿化率：54%，容积率：3.47，物管：1元/平方米/月。20**年12月13日开盘至今已销售完毕，面积从85—142平方米。

　　聚星城：

　　位于中仁路，均价：3400元/平方米，建面：3.5万平方米，容积率：2.8，绿化率：50.5%，20**年12月13日开盘，20**年4月30日交房，现已售完，面积从70—200平方米。

　　锦海国际花园：

　　位于天仙桥北路7号，起价：3200元/平方米，均价3600元/平方米，建面：4.57万平方米，绿化率：38.5%，容积率：5.9，物管：1.5元/平方米/月，20**年8月1日开盘，现已售完，面积从113—180平方米。

　　三、消费者分析

　　根据《成都市房地产》市场调查报告及《成都市居周刊》房地产市场调查报告的结论，我们得出消费者购房心理和对住宅要求如下：

　　1、环境规划一定要好，各种生活配套要齐全，各种活动场地、场所要足够;在规划时，一定要有超前的思想，使小区更具现代化气息，特别要注意智能化;在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流;92%的消费者倾向于入住全封闭式的小区;

　　2、高绿化率。几乎所有的消费者认为高绿化率是十分必要的，由此看来，现在消费者对住宅环境的要求已经越来越高;

　　3、小区及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等;

　　4、67%的消费者愿意选择多层住宅，但因为现今多层住宅的价格普遍比高层住宅贵。而且市内多层住宅选择面较窄。固越来越多消费者倾向选择小高层、高层住宅，对于单体别墅因为涉及的资金相对较大，所以绝大多数消费者不会现在打算购买别墅;

　　5、消费者对物业管理的要求

　　a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务(如家政、订购车票、托儿、托老服务等);

　　b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。

　　第二节项目概况

　　一、项目区位

　　项目位于成都市西体北路2号，一环路与西体路汇合点，紧邻府河。

　　二、项目周边环境

　　小区拥有超市、银行、知名快餐店、网吧、茶楼和大型综合书城作为配套，周边社区拥有大量成熟的休闲购物娱乐场所，包括太平洋百货(全兴店)、家乐福(八宝店)、苏宁电器、好有多中天店、西体运动中心、华协影城、加州国际会展中心、成都树德中学、成都市第三人民医院、成都铁路中学、省林业医院、怡和医院等，交通、购物、娱乐、休闲都极为便利。

　　三、项目简况

　　本项目现有200余套120至200平方米的户型，以4.5米大开间的客厅和大开启式落地景观式玻璃景窗，把更多的空气和阳光引入居室，以强化住宅的自然采光及景观视野功能，令住户在家中更容易欣赏到府河美景。小区配套设施齐全，小区拥有先进的智能化安防系统，保证住户日常起居生活与安全。各种先进的基础设施以充足的停车位为住户的高质量生活奠定良好基础，使人们充分享受现代化实用住宅的安全便利与乐趣，让配套设施真正与生活相匹配。

　　第三节“书香门第”项目分析

　　一、SWOT分析及营销思路提炼

　　1.1SWOT释义

　　SWOT就是对项目的优势(S)、劣势(W)、机会点(O)、威胁点(T)进行总结、归纳。

　　1.2SWOT分析意义

　　一个项目的营销策划，首先是对项目的深入了解，并总结归纳出该项目的SWOT，有了项目的SWOT，我们才可能对项目有清醒准确的营销定位，才可能找到适合该项目的营销要点(销售“卖点”的挖掘)。有如一场战争，SWOT分析告诉我们如何“知己知彼”，当我们能够清晰知道我们项目的各种要素，就可以扬长避短，有的放矢地制定我们的策略，如此才可能在商业战场中打赢应该获得的胜利。

　　1.3SWOT分析作用

　　为了保障项目的成功营销，我们在完成SWOT分析时，必须正确作到对项目各要素的分析和运用：

　　★充分发挥“S”

　　★规避“W”

　　★降低“T”

　　★借助“O”

　　★提升“S”

　　将项目优势“S”发挥到极致，且在优势部分整理出的要点(即销售卖点、推广诉求点)，是本项目区别于其他同质项目的独一性要素，无论在销售执行还是广告推广中，都应该以这些要素为主要诉求点，并加以深入和延展，形成“书香门第”项目的营销策划总思路。

　　1.4SWOT矩阵分析：

　　S(优势)

　　S1、不可复制的珍稀地段优势：位居成都市中心紧邻府河，风景优美。

　　S2、区域交通优势：临西体路和一环路交通便利。

　　S3、人文优势：老城墙人文历史丰厚;经典书城更是衬托书香气息。

　　S4、项目周边完善的配套网络优势;

　　S5、现房优势;

　　S6、项目升值潜力巨大;

　　——由于项目地块资源不可再生、市区土地稀缺，项目所在地紧邻临“家乐福、太平洋”的优越位置，环境附加值前景看好;加之整个市政规划、道路、配套、绿化等都为新建，项目升值空间极大;

　　——成都市政府出台《土地级别与基准地价》已经实施，土地价格上涨，本项目所在地属一级住宅用地，土地升值机会不言而喻。

　　S7、营销方独具的客户资源优势：在以往的住宅销售中已累计大量客户资源，(本项目的潜在客户)。

　　W(劣势)

　　W1、项目临界现状的劣势：

　　1、项目侧面正修建高架桥。

　　2、对面旧楼将进行改造(原有建筑面临拆迁)，形象较差;

　　W2、售楼处已拆除，在一定程度上影响销售，极不利于本项目形象的展示和销售。

　　W3、项目内绿化无新意;

　　W4、项目产品劣势，项目户型以大户型为主，房屋总价过高，市场承接力有限。

　　W5、国家利率上调对销售的影响。

　　W6、经济实用房对市场的冲击。

　　O(机会点)

　　O1、国际经济形式机会——中国进入WTO，使中国经济进入国际循环，经济形式一片大好，增加本案产品目标消费者的数量。

　　O2、国内经济形式机会——中国实施西部大开发政策，将导致区域资金积累，增加本案产品目标消费者的数量。

　　O3、城市经济形式好——本市经济状况的飞速发展，居民的经济收入提高，GDP值居全省首位，西部前茅，增强本项目营销机会。

　　O4、项目在运做的各环节中的整体性和专业性，独特、专业营销策划思路的机会——根据市场要求，细分市场，准确的进行市场定位，正确确定目标消费群，同时制定科学的价格策略、树立品牌意识，进行形象定位。

　　O5、市场需求量的机会——项目体量小，具备有限市场机会;

　　O6、即将到来的《成都市20**春季房交会》将推动目前房地产市场成为近期销售旺季;

　　T(威胁点)

　　T1、项目规模限制的威胁

　　——由于项目规模限制，不易形成大形象(主要在小环境方面)，这一点将削弱项目市场影响力。

　　T2、项目区域市场竞争激烈，同质项目的威胁

　　——造成买家分流，周边项目对本项目形成的竞争，这些项目的周期与我项目周期形成直接的冲击。

　　T3、理性消费对销售速度的威胁

　　——由于近年来各大媒体加强了对购房知识的宣传及消费者自我保护意识增强，使消费者更加理性甚至苛刻，将影响本项目的销售速度。

　　T4、金融政策波动对项目的威胁

　　——由于中国自东南亚金融*以来，坚持低利率金融政策由时已久，根据金融规律，利息将在近年内有大幅度提高的可能，将给消费者按揭成本带来大幅度增加的威胁。

　　T5、房价波动的威胁

　　——由于附近项目的全面启动，直接分流目标消费者，从而影响项目销售，形成对本案的直接威胁。

　　综合以上的SWOT分析，本着突出优势，转变减弱劣势，利用机会，规避威胁的原则

　　营销分析及策略如下：

　　1突出“S”(优势)：

　　在营销策划及执行中，将利用各种宣传媒介如、DM单、媒体广告等手段，充分展示其“S”部分，使接触本案的目标客户群全面了解，从而达到认同本项目之目的。

　　2转变、减弱“W”(劣势)

　　3、引导“O”(机会)

　　——结合“S”+“O”占据入市先机，充分利用本项目的各种优势和政策、市场赋予的机会，进行推广宣传，同时准确所定目标客户群，实现销售;

　　4、针对“S+W”(优势+劣势)

　　5、针对“S+T”(优势+威胁)

　　综上所述:本项目的核心竞争力:

　　以水为傍，尊贵之居，人文大家。并把这些最有优势的资源营造成最有价值的产品，和最有力的推广诉求、最详实的销售说辞。

　　2.总思路提炼

　　将项目优势“S”发挥到极至，且在优势部分整理出的要点，皆是卖点，是本项目区别于其他同质项目的独一性要素，无论在销售执行还是广告推广中，都应该以这些要素为主要诉求点，并加以深入和延展，这就形成本项目的营销策划总思路。

　　二、项目价格策略分析

　　楼盘定位可以是“成都文化艺术之都”，但价格应定位是“中等偏上”。

　　低开高走，保证品牌支撑，预留楼盘销售力。视销售进度加价应是本案的基本策略。

　　确定“低开”的基础价格时，除考虑市区各大楼盘的售价，亦应考虑楼盘定位价。根据“盛世年华”的3700元/平方米，“星河名都”3760元/平方米的定价，以及对手和自身的优劣势，本项目基础价格定为3600元/平方米

　　三、核心价值分析

　　1“书香门第”核心定位是“都市文化艺术之都”。营造文化艺术概念。打品牌，人文概念具体化。“书香门第”是成都市有艺术修养的，有文化品位的人，向往艺术文化的人的部落。

　　“劳动者光荣”，有钱是一种价值，是一种能力。有钱不外显，购买品位是一举两得的好事，“书香门第”正是这样的载体。

　　“家在身旁”，劳累后不是匆匆奔向远远的家。家就在身旁，“书香门第”地处成都市内环线，周围遍布商业区。阶级居住区概念是本案的核心价值之一。

　　第四节

　　推广策略界定

　　一，目标消费群界定

　　从“书香门第”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅的销售特点，界定“书香门第”的目标消费群及其相关特征是：

　　目标消费者：自身具有文化艺术气质的经济能力较强的阶层。

　　年龄：年龄大约在35到55岁，

　　家庭结构已进入中年期，人口简单，居住空间之娱乐性与休闲性较大。

　　4对住宅小区有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

　　5文化程度相对较高，喜欢附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化品位。

　　二，卖点界定

　　项目本身的生活理念：

　　(1)家在身旁，与工作地临近。

　　(2)自然入室，独一无二临江美景。

　　(3)社区内宁静安祥、幽雅恬静的生活氛围。

　　(4)保安设施齐备，安全起居。

　　“文化艺术”的设计理念

　　(1)艺术就在生活中，园艺构筑小区。

　　(2)品位包围生活，文化名人与我们同在。

　　第五节广告策略

　　一广告宣传目的

　　1.把项目宣传与公司形象推广做有机结合，适当地树立公司的品牌形象;

　　2.树立项目本身底蕴深厚的形象，与其它市中区楼盘没有品牌内涵相区别;

　　3.把“书香门第”塑造成品质卓越的市中区第一楼盘;

　　4.促进楼盘销售，为其成为成都品牌楼盘提供动力。

　　二总体策略

　　1、不要过于强调“人文”概念，回避其他楼盘都在渲染的那种所谓的“人文关怀”，而要树立项目富有个性的文化艺术概念;

　　2、与竞争对手相区别，不直接、简单地卖环境，摈弃叫嚣、喧闹地广告格调，而是挖掘环境能给予买家的利益点，使公众形成对“天然绿色”生活的认同;

　　3、要通过广告本身蕴涵的文化气息来塑造项目的文化品位，使项目具有既沉静又不呆板，既现代又不张扬的气质，同时又体现发展商稳健而又内敛的大家风范;

　　4、要体现周到细致，处处为业主着想的专业理念。

　　三要树立的形象

　　1、艺术、文化、有品位、能体现成就感;

　　2、不仅是家，更是休身养性，处处体现出对品质的追求，对业主的尊重。

　　3、精品物业，安全第一楼盘

　　四分期广告的整合策略

　　引导试销期：广告原则是-------给信息

　　既通过活动与立体广告媒介网告知广大市民，特别是目标消费者，以“艺术文化”为定位设计目的的“书香门第”正准备销售。形成对“书香门第”的期待心理。并可作内部销售，引导目标客户对楼盘的态度与看法。

　　公开发售期：广告原则---------给感觉

　　以活动与广告塑造项目的文化品位，完成形象沉淀。通过公关及促销活动，使公众对项目形成新的认知，为楼盘发销积蓄形象资源。加深和巩固公众的注意集中度，制造“火热”事件。开发潜在消费者。

　　公开发售中期：广告原则---------给实体

　　通过对“书香门第”项目的卖点细节的挖掘和渲染，进一步突显发展商“为业主创造价值”的服务观念和专业、超前的操作程序，给予公众“卓越文化品位，家在身旁”的静品绝版印象，形成物超所值的感觉。

　　五广告主题及口号

　　广告主题：自然、艺术、享受

　　理由：

　　(1)自然：既代表了现代人的追求潮流，又在各众多楼盘中诉求的人造绿色、景观中脱颖而出，“书香门第”的草地，数木是天然的，还符合楼盘在工业城市中无污染区的优越位置。使有“自然”能使买主有超越时髦，舒适和谐的、广阔自如的空间的感觉。

　　(2)艺术：艺术是高品质的象征，拥有文化艺术才是真正的品位。艺术又体现了人成功后的一种高级、高尚的愉悦享受，正是艺术给了业主的优越感、满足感。

　　(3)享受：不是人人都能在竞争的社会中有一份快乐的享受，正是因为成功，才能拥有享受，这能给予业主一种成熟、自豪的感觉。并且，享受亦道出了物业周到、安全服务的放心。

　　广告口号：“书香门第”

　　都市文化艺术家园

　　理由：

　　(1)“都市文化艺术家园”既是对“书香门第”从设计理念到硬件设施等综合素质的定位确认，又是对业主的内心需求的直接表达。

　　(2)“都市文化艺术家园”具有超前的韵味，超越了竞争对手众说一词的空洞无物的“人文”概念炒作，与“书香门第”的形象定位十分契合。

　　(3)广告口号与广告主题一脉相承，有利于相互照应。

　　(4)“都市文化艺术家园”更进一步核心化了项目诉求，有利于诉求的目标性。

　　广告创意原则：创意原则必须充分体现广告传播主题，即艺术、自然、享受。电视、报纸、广播、户外、车体的视听设计要大胆前卫，不落俗套，以突出表现文化修养。楼书设计要充分体现楼盘的本质属性(幽雅的自然环境，高品质的物业管理)。

　　第六节营销活动建议

　　一营销渠道及人员促销建设

　　1，营销渠道的建设十分重要，应建设双点两线销售渠道，“双点”指开发商和潜在购房者，“两线”指销售明线和暗线。明线销售是指传统的销售方式，通过建设售楼部，成立电话销售热线，设置样板房，参加房交会等方式公开发售。暗线销售是指从现代体验营销中裂变出来的一种销售方式，以点带面，依靠口头传播。如在目标消费者聚集的会所开展无形广告销售。

　　2，人员培训与管理：建设一支高效、优质的售楼队伍，售楼人员队伍的思想意识必须是前卫的、开放的、务实的，在与顾客接触时，他们承担了楼盘的第一形象，他们必须能体现项目的定位，有修养、有风度、有气质。务实是指必须熟练懂得房屋交易的合法合理程序，业务必须准确到位，交易动作语言标准化。以充分体现开发商的规范与成熟，获得潜在客户的信任与好评。严禁有任何损害楼盘形象的举止言行。

　　第七节媒体策略

　　一、媒体目标

　　1，在公众心目中树立楼盘的品牌形象;

　　2，提高发展商在公众心目中的知名度和美誉度;

　　3，力求“书香门第”销售顺利，并能引起销售高潮;

　　4，使小区形成良好的口碑效应。

　　二、目标受众

　　自身具有文化艺术气质的经济能力较强的阶层;内心向往文化艺术的白领或政府部门人士。

　　年龄：35——55岁左右

　　主要特质：注重生活品质，有文化品位(或希望有高的文化品位);

　　有一定的经济基础，但是又比较讲究物有所值;

　　事业有成，希望获得别人的称赞，有种事业有成的豪情;

　　工作环境相对嘈杂，接触人员多，内心向往一种幽雅恬静的家园生活。

　　媒体接触习惯——有固有的收视、阅读习惯。

　　1，喜欢新闻类节目及娱乐节目;四川电视台新闻综合频道的《都市新闻》为地区收视率最高的节目;

　　2，阅读以《成都商报》、《华西都市报》和《成都居周刊》为主;

　　3，收听广播以在坐车(打的)时居多，或驾驶私家车时，多为消磨时间，被动收听。

　　三、媒介策略

　　1，引导试销期

　　(1)以报纸广告为主，预告楼盘作前期形象宣传;

　　(2)针对既有的目标客户和潜在客户寄发DM广告。

　　2，公开强销期

　　(1)以报纸广告和电视广告为主要媒体，配合电台、DM广告、促销活动和现场广告，来形成强烈的宣传攻势，增加与目标客户的接触频次;

　　(2)在销售的同时，利用软性广告，用新闻炒作形式即时宣传销售情况，以形成一种新闻热点;

　　(3)适当使用户外媒体，以保持宣传的持久性;

　　(4)定期检讨既定的媒介策略和组合，根据客户的反映以及竞争对手的做法，即时调整与更换我们的媒介组合。

　　3，销售冲刺期

　　(1)根据前期销售情况及客户反馈意见，对广告诉求及表现形式作出调整，继续以报纸广告为主的广告的广告攻势，并对已购买的客户作跟踪服务，挖掘潜在客户;

　　(2)媒体新闻炒作，作销售辅助。

　　四、媒体分析及选择

　　1、平面媒体

　　(1)《成都商报》，《华西都市报》《成都居周刊》是成都影响较大的报刊媒体。阅读率高，读者层次广泛。建议作为此次宣传的主要平面媒体。同时，《成都商报》的房地产专刊可相应投放，该专刊对于潜在购房者来说阅读率很高。

　　(2)《天府早报》《成都晚报》的商业广告气息比较低，建议作为此次宣传的软性新闻的媒体。

　　2、电视媒体

　　四川电视台新闻综合频道，它在四川地区影响大，收视率高。能将信息更形象、生动地传达至目标消费者。建议赞助四川电视台某一专题栏目，在四川电视台新闻综合频道投放广告宣传片。时间应是正式开始销售前后一个月，时段是在晚8点左右。

　　3、户外媒体

　　户外媒体在成都的这种人口流向集中的城市具有巨大的影响。建议在市区主干道公交车站站台，树立户外广告。车体广告选择25路，42路。

　　4、广播媒体

　　成都交通电台覆盖面广，影响大。虽然针对性差，但成本底。故建议作为长期、高容量信息投放方式。

　　5、楼书，DM手册，企业形象画册，宣传单，海报，样板房，接待中心。

　　这些广告载体对细节要求高。建议信息内容要准确道位。

　　五、广告预算及分配

　　(1)广告总额应是总销售额的5%左右。其中，80%为计划广告投人，20%为机动费用。

　　(2)媒体费用为计划广告投人总额60%，包括报纸50%，电视30%，户外10%，广播5%，车体5%。

　　(3)表现制作类为计划广告投人总额6%。

　　(4)SP活动及公关计划广告投人总额为30%。

　　(5)礼品制作为计划广告投人总额4%。

　　第八节方案说明

　　一、建议

　　1，在进行促销、公关活动时媒体投放必须相互照应，以确保每次活动都能达到相关目的，人员协调必须准确，要设立活动负责人。每次活动都要有媒介负责人，能够保证相关信息的及时有利的报道、宣传。

　　2，小区外居安环境及市容环境建设，开发商一定要有看的见手段，让目标消费者相信小区是安全可靠的，与街区合作，搞好市容环境卫生。

　　3，价格是一种随市场变化的东西，“低开高走”只是一种预见性想法，价格应该视开盘后销售环境来定，遇高走高，遇低走低。

　　4，“暗线销售”十分重要，从操作过程和手法来说，真正的“商品化房”还是不多见。所以必须全面建设暗线销售通路。

　　二、附(广告脚本)

　　1、电视广告文字脚本示例

　　广告主题：家在身旁，突出“书香门第”距目标消费群工作地之近。

　　2，广播广告文字脚本示例

　　广告主题：“书香门第”是文化艺术之都

　　3，报纸(户外)广告示例

　　广告主题：体现“书香门第”的天然环境的优雅恬静

　　画面构成：画面应简洁，但要有冲击力;

　　外加小区名，发展商名，及电话号码!

篇4:东方滨湖全程营销策划方案

祥瑞·东方滨湖全程营销策划方案

　　一、重庆鑫鑫营销策划有限公司简介

　　公司组建于20**年8月25日，已先后策划过各种大型活动30余场次，其中包括万州20**、20**、20**年度秋季房交会整体策划及运营、万州名牌名品区县巡游总体策划及实施，另企业发展规划编制、企业品牌包装有很强的实战经验。

　　公司下设策划部、培训部、销售部、广告部(含创意组、方案组、平面设计组)、财务部和行政办公室。公司人员年轻化，大专文化以上人员占员工总数的90%。

　　公司人员专业素质过硬，有资深设计撰稿及策划人员，秉承“专业运作、务实高效”的宗旨，竭诚为客户提供高性价比的优质服务。

　　二、祥瑞策划及管理团队组成

　　总策划：顾问：平面创意设计：文案：策划师：督导：文员：策划经理：销售经理：培训师：

　　三、项目基本情况

　　1、位置：位于天城区周家坝组团，北临国家级风景名胜区天生城公园，南倚天仙湖，东靠流水大桥，西接万州大桥，与高笋塘商业中心隔湖相望，区位优势明显。

　　2、用地规模：地块用地面积156.9亩，属二类居住用地。

　　3、定位：中高档住宅小区。

　　4、建设规模：总建筑面积298324.64㎡，其中还房72717.14㎡，商品住宅208940.20㎡，配套公建5410.35㎡，地下建筑11256.95㎡。

　　5、经济指标：容积率2.74，建筑密度31.42%，绿地率30.21%，停车位959个，其中地上474个，地下485个。

　　6、小区人口：共2692户，人口9422人(户均3.5人)。

　　7、当前工作进展情况：进行项目的规划及方案设计。

　　8、当前存在的问题：要进行房屋拆迁安置补偿及倒腾，产品定位有待深化，产品有待进一步优化。

　　四、全程营销策划操作原则

　　提出可供选择的方案，待书面确认后实施。

　　五、全程营销策划总体原则

　　务实性、可操作性、创新性、高效性及高性价比

　　六、全程营销策划需达成的共识

　　1、策划费用是通过提升产品的附加值而实现的;

　　2、先造景观后建房(主题定位、风格及投入资金量);

　　3、对业主的投入最终会以效益体现;

　　4、对品牌的投入不是无用的，需要维持并提升，最终实现社会效益及经济效益的双丰收。

　　5、工作成绩=目标*效率

　　6、地块50%，规划设计30%，销售执行20%，可就是最后的20%要实现前面的80%。

　　七、策划总体思路

　　严谨的市场调查、确定客户群体并细分、确定项目定位(含档次)、

　　打造与之适应的产品、确定建设周期、确定销售目标、系统有针对性的项目宣传推广包装、集团与项目品牌提练、“三度”(集团的知名度、美誊度及对项目的忠诚度)及“三期”推广、集团与项目品牌整合提升、销售执行(含商业招商)。

　　1、如何确定建设周期：

　　市场供给量、市场需求量、资金量、政策方向、人力资源、管理能力、建设总量、建设分期、开工时间、工程进度、质量标准。

　　2、如何确定销售周期

　　市场供给量、回笼资金量、政策方向、销售目标(总销售额、总销售时间、商业处置办法)、开盘首次时间、开盘次数、尾盘完毕时间。

　　八、拟推集团理念

　　诚信、务实、规范、奉献(发展)九、项目定位的方向选择

　　1、客户群体定位

　　激进型：中青白领层(25-35)，成立“祥瑞创业园”。

　　保守型：老中青，工民兵学商结合，大而全。

　　创新型：以中青为主，老年为辅，立足主城，放眼区县。

　　2、商业服务定位

　　社区型：以社区服务项目为主，辐射周边。

　　主题型：如欧式风情街、热带雨林园、峡江变迁群雕、儿童游乐场。

　　区域型：为周边区域服务，建立专业市场，如净菜市场、摩配市场。

　　3、商业及住宅建筑风格定位

　　仿古型：古色古香，楼宇琉璃打造。

　　现代型：时尚都市主题。

　　欧式型：西方元素为主，营造异域风情。

　　十、项目定位

　　1、高档品质、中档群体、低档价格

　　2、安全、便捷、舒适、省心的理想家园

　　十一、项目宣传推广主题

　　创业部落

　　汇聚精英

　　创业感受

　　享受生活

　　创业者乐园

　　我家就在公园旁

　　停泊思绪的港湾

　　十二、市场调查

　　1、竞争楼盘介绍

　　周边项目(4个)

　　其它有竞争力的主要项目(8个)

　　2、竞争楼盘现状分析

　　目前已形成了以开发中高档高层楼盘为主的区域特征;

　　目前户型供应以中等偏大三房为主;

　　户型的创新性和适用性较高;

　　配套趋向完善，注重人性化设计;

　　3、竞争楼盘对产品打造的综合结论⑤

　　①总体放量迅速增加

　　北滨路20**-20**年总体放量约300多万方，约占万州房地产总体开发量的70%，而万州每年消化量在100万方左右。

　　②同质化竞争严重

　　主要集中表现为市场定位同质化，特别是滨江路项目所针对的客户群基本一致，而天城板块的客户群体差异化较小;

　　产品同质化，户型传统且主力户型的面积相差不大;

　　项目核心卖点(江景资源或小区景观)同质化。

　　③全新的房地产市场环境

　　体现在20**年上半年北滨路开发体量迅猛增加，由原来的供需基本平衡，转变为供大于求;

　　新特区、新金融市场下的政治、经济因素影响房地产市场，使得开发量与销售量锐减。

　　④总价市场

　　总价在15万——20万是万州主力购房群最佳心理价位。

　　项目开发前景：困难与机遇同在，要找准市场，加强推广，提升项目及企业综合竞争力，方可在市场中扬鞭奋进，傲立潮头，方能显英雄本色!

　　十三、项目建议

　　1、项目设计紧凑户型可在一定程度上填补市场供应的盲点，具有相对优势，采取差异化产品设计，占领市场。

　　2、增加项目亮点，提升项目竞争力

　　阳光智能停车场、可变空间、儿童游乐场、主题休闲街、商业街的商业主题及氛围营造、高智能化、花园底房、纯净水供应、局部底层架空花园、功能完善的会所、治安执勤点、设置银行或自动取款机。

　　3、完善商业生活休闲配套内容：会所、超市、餐厅、社区医院、银行、幼儿园、游泳池、网球场或篮球场、羽毛球场、干洗店、美容美发店、早餐店、鞋子美容店。

　　十四、对初步规划设计及建筑方案的提示

　　1、厨房外设生活阳台过少;

　　2、无烟道设置;

　　3、角窗凸窗变化性不足;

　　4、客厅尺寸过小;

　　5、缺剖面图、侧立面图;

　　6、无水景(缺水而万物不生、贵于水);

　　7、无门头，无主入户通道;

　　8、视觉散乱、组团概念不强;

　　9、无中心主题广场;

　　10、商业无主题;

　　11、景观无主题;

　　12、总1：500的总平面蓝图。

　　13、水电指标计算过大。

　　14、无双回路设计或应急电源设置。

　　15、未对高压电网进行有效处理或规避。

　　十五、集团品牌提升办法

　　1、产品品质、配套设施、现代化管理(以此为基础，再进行全方位的立体包装和推广)

　　2、树造集团和法定代表人的美誉度

　　争取人大或政协代表、区房协副会长单位、市开发协会副会长单位(63870135)、劳模、五一劳动奖章、领导到企业调研、领导的认可度、业主评价、社会各界评价

　　3、义举或善举、企业网站、资质及荣誉、管理创新。

　　十六、实现销售的渠道

　　现场销售、业主销售、员工销售、网络销售、二手房中介销售、区县售房部推介销售、同城销售员销售、活动销售。

　　十七、项目成功的保障

　　建设资金、工程进度、绿化及景观效果、商业配套完善程度、生活配套完善程度、按计划有步骤的推广、持续高效的销售、称心如意的物业管理。

　　十八、宣传推广包装费用总预算

　　按销售收入的3-5%(按可销售住房面积208940.2㎡，可销售商业5410.35㎡，地下停车位485个计算)

　　十九、宣传时机把握

　　重突时令、直达目标、避其锋芒、剑走偏锋(注重每个节假日、特别是重大节日及常规销售旺季，宣传做到每个受众群体;别人宣传时抓内部管理，别人休息时大肆宣传，营造一个唯我独尊、出现率高的良好形象，并做到借力打力，注重宣传效果)。

　　二十、项目宣传推广的原则及流程

　　内树品牌(万州区内)，外树形象(周边区县)，互动参与，直达目标。

　　1、项目理念及项目亮点提练;

　　2、项目开竣工时间及分期;

　　3、确定配套项目、交房标准、各分项交付时间;

　　4、项目运行保障;

　　5、项目VI系统设计(标识、名称、字体、字色、主打平面广告创意、名片等);

　　6、项目包装(现场：施工围墙、刀旗、彩旗、建筑体景观、接待中心、灯饰等;户外：户外T型牌、站台、车身、灯箱、墙体广告);

　　7、项目“三度”推广(知名度、美誉度、忠诚度);

　　8、项目“三期”推广(蓄势期、强推期、维持期);

　　9、物业前期介入：实施“祥瑞一家人计划”;

　　10、销售执行：销售队伍组建、销售策略与技巧培训、销售道具制作(沙盘、户型模型、DM单张、楼书、服装、销讲夹)、客户接待中心设计装修装饰布置、样板房装修、按揭银行及规模、预售许可证办理、价格策略(定价、价格走势、付款方式、付款比例等)、商业招商(确定业态、确定招商方案及底限、确定队伍并培训)、争取荣誉、客户收集、开盘方案、促销方案、完善按揭手续、办理产权证

　　11、活动策划：用以辅助“三度”

　　发放大红气球、十对金婚夫妇参与奠基仪式、爱心助学、资助残疾群体、设立“500亿万州”先进企业表彰基金、设立年度创业基金(为打造第二大城市做出卓越贡献者)、赠送光碟计划、销售队伍联谊计划、业主联谊活动、五一、中秋、国庆、元旦、春节的主题活动。

　　12、宣传推广策划创意

　　一箭中“的”，明智选择

　　我家就在花园住

　　智者千虑，必有一失，祥瑞让你机不可“失”

　　置业等于开始创业

　　……

　　……

　　13、广告占有计划(汽车站、码头、火车站、机场的T型广告或灯箱广告)。

　　14、宣传推广媒介

　　都市报、广播电视报、有线电视、车身广告、站台广告、灯箱、户外T型广告、网络、广播电台、公交车或出租车座椅靠垫、墙贴或喷绘、DM入户单、社区贴、活动

　　15、制定宣传推广费用预算

　　二十一、外延公关活动

　　目的：降低项目成本，实现利润最大化

　　1、争取配套费优惠政策;

　　2、争取税费优惠政策;

　　3、水电气优惠政策;

　　4、招商优惠政策(与商委联姻);

　　5、过渡费支付还房进度及商品房开发进度与销售回款的关系平衡;

　　6、外包项目价格控制(工程承包总价、设计费、地灾评估、地勘、环评、施工图审查、宣传费等)

　　以上内容仅为大纲，具体内容详见实施方案，不当之处敬请指正。

　　重庆鑫鑫营销策划有限公司

篇5:某企业微博营销规划方案

　　坤晨广告微博规划

　　一、微博营销概念

　　微博营销，就是借助微博这一平台进行的包括品牌推广、活动策划、个人形象包装、产品宣传等等一系列的营销活动。

　　二、微博营销目的

　　a、有效实现品牌建立和传播。

　　b、树立行业影响力和召力，传播企业价值观。

　　c、产品曝光和市场推广。

　　d、发现目标客户，精准互动营销，完成客户转化和订单销售，分析营销效果。

　　e、无处不在的主动客服，服务真实客户。

　　f、企业的口碑实时监测，确保危机公关。

　　三、微博营销步骤

　　1、吸收粉丝

　　粉丝是微博营销的先决条件，没有粉丝的微博是个空壳子。微博是一个互动平台，需要粉丝的互动才能达到传播的效果。

　　吸引粉丝需要一定的凝聚力，这就需要对微博进行定位，坤晨广告目前的定位是“广告、网事、娱乐、创意集站”。

　　(上图是坤晨广告30天的微博数据指数)

　　从微博指数中不难看出，转发和评论决定曝光量，也就是所影响到的人数。

　　2、规划内容

　　想要粉丝转发和评论，就要求对内容有所规划。并不是所有的内容都能被得到转发和评论。

　　(最近七天的转发和评论截图)

　　从图中可以看出转发和评论的内容规律，分别列出“搞笑、新奇创意、生活段子、最新网事”这四个关键词。

　　针对这个规律，制定几个对应话题：

　　#网事并不如烟#(结合网络最新事件、会热点新闻的话题)

　　#微创意#(创意广告、创意设计、创意家居生活等内容的话题)

　　#坤晨早安#(发布早安心语，开启每一天的生活)

　　#微娱乐#(发布娱乐新闻、笑话漫画等轻松话题)

　　#广告资讯#(行业内的动态新闻，以及最新的广告形式与政策)

　　#坤晨精彩回顾#(坤晨曾经做过的精彩案例，回顾欣赏与分析)

　　#坤晨微活动#(坤晨发布的团购及促销活动，以及免费的官方微博互动活动)

　　3、微活动

　　新浪官方微活动有同城活动、有奖活动和线上活动三大类，其中最热门的是有奖活动和线上活动，不过这些都是需要奖品赞助的。

　　(上图是杭州银泰的微博转发活动，三条雪纺长巾获得506人参加、222人转发的成绩。粉丝也递增了好几百人。)

　　根据坤晨广告目前现状选择有奖转发为主，线上活动和同城活动为辅。

　　距离年节的这段时间，每个月发布一次微活动，提升坤晨广告品牌知名度。

　　具体活动安排如下：

　　#寻找坤晨广告足迹#在宁波坤晨广告遍及城市各个地方，有广告大牌，有街边灯箱，有正在行驶的公交车身。拿起你的相机拍下你眼中所看到的坤晨广告，关注坤晨广告并@三位好友即可参与活动。

　　#再见20**#一年将尽，回顾一年中的得失，有的人成长了，有的人失败了，有的人成功了，不论你成或败，哭或笑，这些都是你这一年中的财富。把你想对即将过去的20**年所说的话写出来告诉坤晨。并@3位好友，你将获得一份温暖的抚慰。

　　4、产品宣传

　　当粉丝量递增了，自身产品的宣传也便简单了。发布产品广告信息在线促销或团购，配合官方微活动，广而告之，小微博玩转大市场。

　　5、自有媒体

　　一个成熟的微博，可以作为自有的媒体为客户宣传他们的产品，作为自身的财富，为自己和客户服务。

　　四、费用预算

　　活动名称

　　时间

　　奖品

　　数量

　　费用(元)

　　备注

　　寻找坤晨足迹

　　11.20U型枕、毛巾

　　3个、3条

　　210包含递费

　　了解坤晨，发现坤晨广告身影，关注坤晨广告并@三位好友即可参与活动。

　　再见，20**12.20棉被

　　3条

　　800包含快递

　　把你想对即将过去的20**年所说的话写出来告诉坤晨，你将获得一份温暖的抚慰。

　　五、效果评测

　　借助新浪微博数据分析，实时监测活动效果，以及粉丝动态评估。以便于及时调整活动诉求对象。