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购物中心招商管理方案
目录
第一部分管理体系
第二部分招商管理流程
第三部分绩效考核制度
第四部分奖惩办法
第一部分管理体系
一、招商部组织架构
经理主管
招商代表
招商代表
招商代表
招商代表
招商代表
招商代表
招商代表
招商代表
二.招商目的
根据市场定位及营销要求，项目的招商主要是针对商场的商铺使用展开，主要是要达到以下目的：
1、通过主动导向式招商完成项目文化休闲娱乐时尚的主题定位;
2、通过招商的品牌导入策略提升投资者在本商场的投资价值;
3、通过招商形成项目的商流，最终增强投资者的投资信心;
4、通过招商的实施逐步建立和完善项目的经营运作体系;
三.招商目标
在项目的经营期中项目招商的最主要目的是通过招商形成项目完整的主题化形象，实现项目总体的品牌化塑造，最终建立起项目的系统经营体系，展开项目的全面经营
四、招商原则
根据市场定位及经营定位的要求;招商原则的确定主要是考虑到以下条件的要求：
1、项目销售推广的策略及可能的市场态势;
2、项目自身品牌建设的要求;
3、固原市时尚服饰餐饮娱乐休闲行业的现状要求;
4、固原市餐饮休闲娱乐购物消费群的消费习性及消费趋势;
5、未来商源可能的商业要求。
五、商源的选择
1、商源的选择要注重品牌化和主题化，要以知名品牌为主;主题要以格调化、时尚潮流为主。
2、商源的选择要以轻松文化氛围，舒心的休闲娱乐、餐饮、购物和其它服务性质的项目商家为主。
3、在商家的选择上主要以本地的商家为主，同时引入本市尚未有的外地商家入驻。
4、在销售开始后利用品牌店进行宣传，一方面利用现场咨询客户展开现场招商、招租;另一方面利用先期入驻的品牌店作为铺垫进一步外出洽谈新的品牌店;
六、招商模式
(一)公司自有物业部分：
1、作资产保留的：不招租
2、销售乘余部分：先招租
(二)业主所属物业部分
委托招租(委托招商部招商)
招商部应当与商铺的业主联系，明确是否委托招商部出租,并签署《房屋出租委托书》，按照本手册的规定执行。
七、人力资源配置
招商部经理一名,主管-名,招商代表八名
八、招商部岗位职责
(一)招商部经理
直接上级：公司主管项目副总经理
1、负责本部门管理工作，完成公司下达的招商指标。
2、将总招商业绩指标分解下达给本部门招商人员，督导其完成任务。
3、编制项目招商年度、月度及阶段性招商工作计划，
4、指导项目现场招商主管的日常管理工作。
5、协调内部及本部门与其他部门的工作。
6、负责租赁合同及补充协议的审核工作。
7、负责优惠条件的审核及报批工作。
8、定期安排对租赁情况进行统计。
9、负责招商部的员工培训、绩效考核工作。
10、特殊客户的接待、投诉处理与跟踪服务工作。
11、负责组织市场调研，组织编写招商策划方案。
12、组织编写商业运营广告方案，并提出意见，跟踪发布及效果分析。
13、根据市场动态审核确认并调整招商方案。
14、参加项目前期开发工作，根据商业业态定位，对规划、设计、户型等提出建议。
15、指导招商主管与招商代表完成项目招商任务。
16、定期主持并参加各种招商会议。
17、定期组织招商人员及总结交流经验，加强业务修养，不断提高业务水平。
18、对招商人员的聘用有建议权。
19、完成上级领导安排的其他工作。
(二)招商主管
直接领导：招商经理
1、负责组织招商人员完成招商经理下达的各项招商业绩指标。
2、充分调动员工的积极性，并保持团结协作、优质高效的工作气氛。
3、负责招商办公场所日常管理。
4、协助、指导招商代表的日常工作。
5、负责招商人员的考勤、休假安排。
6、确认、协调招商代表报备的客户。
7、负责按照签约审批流程拟定租赁合同及补充协议。
8、负责组织与业主签定出租委托协议，居间完成租赁后，收取中介佣金。
9、负责进行招商周、月、季度、年度报表的统计。
10、负责统计招商人员月度、季度业绩指标完成情况，计算业绩分。
11、安排招商人员配合工程、物业完成交房工作。
12、根据租赁合同，定期督促招商代表收取租金。
13、每月、季负责统计上报租金回款计划及欠款、逾期的明细和解决办法。
14、定期安排招商代表进行市场调研工作。
15、接待和处理现场客户投诉，接待和处理特殊客户事宜。
16、对招商代表的聘用有建议权。
17、在规定范围内对招商人员有奖罚权。
18、完成上级领导安排的其他工作。
(三)招商代表
直接上级：招商主管
1、完成招商部下达的招商任务，服从招商主管的日常工作安排。
2、按程序热情、积极、规范的做好客户接待工作，通过良好的职业形象和周到的服务展示公司的企业形象。
3、努力完成本人的招商任务、催收租金、完成招商收入指标。
4、对于客户提出的问题应及时上报并通过本部门领导协调公司各相关部门给予处理解决，实行首问负责制。
5、对装修客户、经营客户定期进行回访，及时反馈问题，提请上级部门协调各相关部门解决存在的问题。
6、负责本人的招商统计及客户分析建档工作，配合相关部门作好市场统计工作。
7、作好客户服务工作及签约租赁客户上报归档工作。
8、负责自有物业租赁合同的签定。
9、负责与业主签定委托出租书，并在完成居间租赁后，收取业主的中介佣金。
10、每天填写工作日报表，向招商主管汇报工作情况，定期作工作总结，并在部门经理指导下，对下阶段工作进行规划，以提高工作的效率与计划性。
11、完成展会或其它大型公关活动、推广活动的执行工作。
12、围绕自身工作目标不断自我学习，自我完善，扩大知识面，促进业务水平的提高。
13、完成上级领导安排的其它工作。
九、管理制度
(一)行为准则
1、每位员工都要以维护公司的形象为己任，任何时候都要牢记：自己的一言一行都代表着公司的形象。
2、热爱本职工作，要有敬业精神。以严谨，诚信的工作作风，一丝不苟的工作态度干好本职工作。
3.全体员工要有团结协作的精神。不推诿，不扯皮，做到真诚、团结、诚信，以良好的品格和风度赢得客户的认可。
(二)岗位责任制
1、必须自觉服从招商部经理统一调度，安排。
2、实行轮流值日制度，当班的员工要随时保持办公接待场所环境整洁，温馨，给每个客户留下良好的第一印象。
3、当班的员工应统一着正装上岗，并佩戴工作牌(女员工化淡妆上岗)，违反此规定者不予上岗。全体员工要以仪容整洁，精神饱满的状态上岗。
4、不以貌取人，要不卑不亢，热情大方地接待每一位客户。接待客户站立讲解时应两手自然下垂，面带微笑，热情饱满，认真讲解。在讲解楼盘时尽量吐字清晰，表达意思完整。要努力掌握技巧，要有客户就是“上帝”的信念，绝不允许发生对客户不礼貌或与客户争吵的现象。
5、，招商人员在过程中要互相支持，互相配合不得出现争抢业绩，私下拆台的现象。
6、以优质，高效为目标，坚持做市场调查，要知己知彼，全面熟悉和了解本盘及周边楼盘的详细情况，要利用空闲时间努力学习业务。不断充实，提高自己的业务水平。
7、每天下班前要完成当天的招商情况统计表，并于固定时间上交招商主管，便于及时交流，总结，招商情况。将成功的，有代表性的招商事例总结推广。
(三)工作纪律
1、招商人员必须保持各自岗位的整洁，接待前台桌面，只准摆放资料夹，楼书，客户登记本，电话登记本，不许摆放与工作无关的杂物。
2、个人资料，计算器等应放在自用的抽屉内，接待过程中不准乱抽，乱拿他人资料;接待工作结束，资料归放原处，客户用过的纸杯，烟蒂等应及时清理干净。
3、工作期间，招商人员应坐在各自的座位上，保持良好坐姿，公共空间严禁躺卧，伏桌休息，不得在工作场合大声喧哗。
4、招商人员必须按规定着正装，保持干净，平整，头发清洁整齐，鞋袜干净，女士化淡妆，男士打领带，不留胡须，上班前必须换好制服，并佩戴好工作卡。
5、招商人员不得占用公司电话“煲电话粥”，上班时间不允许在电话中谈及与招商工作无关的话题;严禁打声讯台，一经发现按双倍话费扣罚。(电话时间是否约定为3分钟或5分钟)6、招商人员上班时间不许和私人朋友在办公场所交谈与招商无关的话题，因私事接待，时间不得超过10分钟。
7.严禁在工作时间和工作场所大声喧哗，嬉戏，吸烟，吃零食，打牌，下棋，看书，看报纸，吹牛谈天等一切有损公司形象，影响正常工作秩序的行为。
8、同事间应和睦相处，互帮互助，共同进步，不得无中生有，搬弄是非，拉帮结派而破坏团结。
9、招商人员不得带情绪上班，严禁在工作时间和工作场所同事之间，或与客户之间发生争吵。
10、所有招商铺位房号由招商经理统一负责销控协调。
11、招商代表必须保持客户资料记录、跟踪的完整性和保密性，不得任意泄漏给其他单位招商人员，否则造成的一切后果由本人承担，并予以相应处罚。
12、招商人员应当维护公司利益，不得收取客户任何形式的现金回扣，为客户谋取利益，损害公司利益。
第二部分招商管理流程
一、招商管理流程
(一)招商流程
1、中介佣金收费及具体操作流程。
(1)对业主，如须委托代为出租，租赁成功，须支付佣金。收取成交月租金100%(一个月租金)。在签署租赁合同时支付。
投资业主购买商铺→填写经营意向调查表→确认自营/出租委托→投资业主与宁夏尚都购物中心签署房屋出租委托书→招商部收集承租客户信息、进行谈判→协助业主和承租人签定租赁合同→交纳履约保证金.租赁合同生效→收取租赁中介佣金→装修、开业
(2)对经营户(委托我方寻找铺位)
如需要委托招商部寻租铺面，如租赁成功，须支付所租赁商铺一个月的租金给宁夏尚都购物中心作为中介佣金。
附件：房屋出租委托书模板
2、自有物业
按照既四定招商流程执行.(二).租金报价及签约审批流程四
(三)招商档案管理流程
招商部应建立完整的招商档案。其中包括：
.电话接听登记表
.新客户表
.老客户表
.拓展客户表
.招商周报表
.招商月报表
.承租客户档案表
.应收租金帐款控制表
.保留商铺控制表
委托业主档案表
委托成交档案表
佣金收入表
(四)招商计划管理程序
目的：实现招商目标，加强计划性
二.月度工作计划管理程序：
1、计划制订
招商部根据公司项目进度及本部门工作实际情况，明确招商目标，编制下月《部门月度工作计划表(含业绩指标)》，于每月25日前报主管领导审批执行。
2、计划执行
招商部应将月度工作计划内容按完成期限分解到周工作计划中，逐项落实责任到人，并检查、监控完成效果。每周编制招商周工作总结，并拟定下周工作计划。
3、计划考核
每月1~3日，招商部应对上月工作计划完成情况进行总结，若当月计划没有完成的，说明理由;并提出整改意见，编制招商月度工作总结。
第三部分绩效考核制度
一、考核指标体系
(1)考核指标由工作态度指标和工作成果构成，其中工作态度指标权重为占40%分，工作成果权重为60%分。采用10分制评分，满分为10分。工作成果主要是业绩指标完成情况。
(2)招商月度业绩指标的确定与下达
每月1-3日，由招商经理根据项目年度、季度或阶段性招商计划或公司高层布置的任务情况，分解落实，对招商人员下达当月业绩考核指标，并根据实际任务完成情况评定招商员业绩得分。
二、月度绩效考核流程
(1)每月3日前，招商经理组织进行上月绩效考核，首先由招商人员、招商主管填写考核表，计算业绩，给出自评分，最终由招商经理、副经理根据招商人员日常表现、招商业绩计算得分等综合评议后，由招商经理确定招商人员的上月度考核得分。
(2)月度考核得分出来后，应当当天公布，并对未完成招商任务的人员提出考评意见，建议整改。
三、季度考评流程
(1)招商部每季度结束后的5日内，进行一次季度考评，计算招商人员季度绩效平均得分。
(2)月度考核得分出来后，应当召开工作总结会，考核结果当天公布，并对未完成季度招商任务的人员提出考评意见，建议整改。
四、所有招商人员的挞定、退定均不计入业绩考核与提成范围。
(1)拟定：指客户交了临时定金或正式定金或已交首付放弃权益的行为。
(2)退定：指客户交的定金、首期款、全款，经公司批准全额退回的行为。
(3)招商提成结算的租金标准为所招物业实际成交租金折合的标准月租金。
五、绩效考核表及计算案例
招商人员月度绩效考核表(模板)
姓名：
职位：
考核月度：
员工填写
序号
工作内容
工作要求
完成情况
考核内容
权重
评分
工作态度自评分：
工作态度40%
工作成果60%
60%×实际出租面积÷业绩指标面积×10合计
月度得分(经理评)
考评意见：
1、评分每项采用0-10分的量表进行测评，其中0分为非常差，10分为合格。10分封顶。
2、工作态度权重为40%，主要从工作积极性、主动性、责任心、执行力及协作性几方面进行考核;工作成果权重为60%，根据业绩的数据进行计算。
六、绩效考核的结果和处理办法
(1)根据月度绩效考核得分
对浮动工资部分按照绩效得分与满分的比例发放，比如最终月度考核得7分，按照7/10发放。依此类推，得10分全额发放。
(2)根据季度考评结果
如果招商人员累计完成业绩指标，则根据季度考评结果，对扣发的浮动工资部分给予补发。
第四部分奖惩办法
根据本手册的有关规定，制定本办法。
一、表彰奖励措施
(一)奖励标准
1、严格遵守公司、部门、现场各项管理制度、条例、规定、文件等。
2、行业基础知识扎实，专业技能强，专业技巧高。
3、工作认真负责、兢兢业业。
4、服务态度优秀、服务水准高、并受客户表扬。
5、团结互助、乐于助人。
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6、个人素质高，职业形象佳。
7、钻研业务，参加并通过相关从业资格考试。
8、月、季、年招商业绩名列前茅或个人成长进步快。
9、对项目、部门、公司提出合理化建议并被采纳。
(二)表彰奖励方式
1、公开表扬
(1)口头表扬：招商经理、公司领导在(招商)日会、周会及公司大会等会议上口头表扬。
(2)书面表扬：公司以文件形式下发到各部门，并存入个人档案。重要表扬刊登在公司对外刊物、尚都会刊物上。
2、给予优先发展机会
(1)优先补偿接待客户的机会
(2)优先选择岗位的机会
(3)优先参加公司出资的各种社会培训或外地考察学习。
3、提前转正、晋级
试用人员提前转正、正式员工给予晋级。
4、专业奖项
公司视员工所做成绩的不同设定以下特别奖项并颁发奖金。
(1)月、季、年招商冠军
每月、季、年度招商经理根据招商业绩及招商项目进度情况拟定阶段性招商冠军奖励方案上报，领导审核批准后，交行政财务备案，根据方案，统计颁发月、季、年度招商冠军奖金。月、季、年奖金额度分别为：500元、1000元、1500元。月度冠军应当张榜公布。
(2)特别贡献奖
在本职工作外作出突出贡献，如向公司提交合理化建议并被采纳、大力配合营销推广工作等，由招商经理组织进行不定期的评选奖励，奖金额度为100—300元。
评选程序为：
(1)招商主管提名3名候选人。
(2)招商经理将确定的3个候选人名单提交招商部全体会议，由全体招商人员进行不记名投票，选出1名候选人。
(3)招商经理将评定的1名候选人上报主管领导，由领导确定获奖者及实际颁发奖金额度。
二、处罚办法
(一)处罚方式
公司视情节对员工给予口头批评、书面批评、罚款、暂停接待客户、转岗、降级、辞退等处罚。其中口头批评、书面批评形式同上“表扬”，其他处罚如下：
(二)罚款
1、行政违规罚款
(1)考勤以招商部考勤表为依据，以公司规定为标准，从工资中扣除。
(2)未按规定着正装或佩戴工作牌者，每次罚款20元，当月累计二次时，当日不准接待客户。
(3)违反公司规章制度，散布不利于公司的信息，在团队中造成不利影响者，拉班结派、搞小团队，经提醒仍未改正者，罚款100~300元。
(4)无故未参加相关例会，每次罚款50元
2、业务违规罚款
(1)明显挑拣客户、懈怠工作、服务缺乏热情、不主动与客户沟通者，每次罚款100元。
(2)伪造或涂改客户登记(公众或个人登记本)，每次罚款100元。
(3)租赁合同等法律文件签错者，每次罚款100—200元，如造成经济损失，由签字者自行承担。
(4)、招商人员欺骗客户，超范围承诺客户，每次罚款100——200元。
(5)透露客户、员工资料(薪金、佣金等)、项目及公司的其他秘密，罚款50——100元。情节严重者，扣除薪金和佣金并予以辞退。
(6)未按照规定完成并递交各类表格，应进行严肃批评，再三不改的，每份表格罚款10——50元。
3、现场违纪罚款，
招商人员应当严格执行下列规定，如有违反规定的行为，每次罚款人民币10元，并警告一次。
(1)招商人员必须保持各自岗位的整洁，接待前台桌面，只准摆放资料夹，楼书，客户登记本，电话登记本，签到本，与工作无关的杂物。
(2)个人资料，计算器等应放在自用的抽屉内，接待过程中不准乱抽，乱拿他人资料;接待工作结束，资料归放原处，客户用过的纸杯，烟蒂等应及时清理干净。
(3)工作期间，，招商人员应坐在各自的座位上，保持良好坐姿，公共空间严禁躺卧，伏桌休息，不得在工作场合大声喧哗。
(4)，招商人员必须按规定着正装，保持干净，平整，头发清洁整齐，鞋袜干净，女士化淡妆，男士打领带，不留胡须，上班前必须换好制服，并佩戴好工作卡。
(5)招商人员不得占用公司电话“煲电话粥”，上班时间不允许在电话中谈及与工作无关的问题;严禁打声讯台，一经发现按双倍话费扣罚。打私人电话不得超过3分钟。
(6)招商人员上班时间不许和私人朋友在办公场所交谈与招商无关的话题，因私事接待，时间不得超过10分钟。
(7)严禁在工作时间和工作场所大声喧哗，嬉戏，吸烟，吃零食，打牌，下棋，看书，看报纸，吹牛谈天等一切有损公司形象，影响正常工作秩序的行为。
(8)严禁在办公区域吸烟。
(三)暂停接待客户
1、月迟到、早退累计三次者，暂停接待客户1天。
2、不按值日表做卫生或不保持工作环境整洁三次者，暂停接待客户1天。
3、工作状态不达标(如不着装、不佩戴工作牌、头发凌乱、带酒气、精神萎靡、情绪不稳定等)二次以上，暂停接待客户1~3天。
4、培训考核不合格者，暂停接待客户3天。
5、与客户发生冲突、争执或被客户投诉，情节较严重者，罚款300元。
6、当众争抢客户，暂停接待客户1~3天。
7、违反公司业务操作程序或具体要求，擅做主张，对公司造成损害者，暂停接待客户1~3天。
8、当月被罚款3次以上者，暂停接待客户1~3天。
9、不服从主管工作安排者，暂停接待客户1~3天。
10、其他情况暂停接待客户天数视情况而定，暂停接待客户日，招商人员人仍应到现场，但不得接听咨询电话和接待新客户，由招商经理另行安排工作及追踪老客户。暂停接待客户二天以上(含二天)报公司通报批评。
(四)降级
严重违反公司及部门规章制度、条例、规定、文件等;当月被罚款或暂停接待客户三次以上者;累计罚款或暂停接待客户五次以上者;当月被暂停接待客户三天以上者，降级。
(五)辞退并罚款
有下列情形之一者，公司有权辞退、并可同时罚款
1、严重违反公司、部门、现场规章制度、条例、规定、文件等。
2、无故旷工三日者。[月累计]
3、被客户投诉，严重损害公司形象、声誉者。
4、服务态度恶劣，与客户争吵、打架者。
5、同事之间争斗，对同事恶意攻击，制造事端者。
6、涂改公司重要文件者。
7、利用工作职权收受别人财物、款项、为他人谋取私利者。
8、招商人员收取客户任何形式的现金回扣，为客户谋取利益，损害公司利益者。
8、严重超范围承诺客户，产生索赔或其他纠纷并造成恶劣的影响者。
9、传播不利于公司的造谣生事者。
10、故意或过失泄漏公司机密者。
11、连续三个月未完成招商任务的。
12、季度绩效考核，得分靠后而且没能完成招商业绩指标的，视情况予以降级、转岗、或辞退处理。
13、三个月无业绩者，予以辞退。
篇2:小区全封闭安全管理方案
**小区全封闭安全管理方案
为了公司20**年11月20日正式接管**的物业管理工作的顺利开展，服务中心管理部秉承公司“真诚回报您的信任”的工作质量方针，为确保小区业主生命财产安全，给业主一个安全、宁静、舒适的生活环境，特制定以下小区全封闭管理方案，对**实施全封闭管理。
一、岗位设置
整个岗位设置运用了动与静相结合，巡逻岗与固定岗配合的科学方式，横向纵深，贯穿始终，犹如一张坚不可摧的网，布控整个小区。
1、设四个门岗、一个大门岗(即形象岗)，经过专业的学习培训、考核，利用激励机制，实行竞争上岗，使之能熟练掌握操作规程以及管辖区的车辆和业主情况，把好第一关，特别针对夜间值勤时，大门岗晚9点准时双向落闸，采取“双层过滤式”核实，做到准确无误方可进出。
2、设四个巡逻岗。主要维护辖区内的整体形象，纠正违章停车，监管装修单元以及公共消防设施、供水供电，观察有无危及业主的各种安全隐患，并且每半小时巡查各个角落一遍，并在“巡逻签到表”上签字。另外由领班和骨干担任的全区机动巡逻岗，负责督促其他岗位的工作落实情况，同时巡查全区各个角落发现问题，将各种苗头、隐患处置于萌芽之中。
3、设置三个固定岗，布控于小区周界，以及安全薄弱位置，做到防患于未燃。
二、全区管理
1、人员进出管理
业主凭有效业主证件，经门岗管理员礼貌查证后登记进出;来访人员在门岗礼貌询问来访地址后，通知24小区值班电话管理员联系业主，征得业主同意后，登记有效证件方可进入，否则，拒绝入内;装修施工人员进出小区时，必须凭有效得临时施工出入证登记进出，在施工时，将其证件佩带于胸前，以备区内巡逻岗查验。
2、物品进出管理
严格执行《物品进出管理规程》，对业主搬出大件物品，日常电器用品时，门岗要查清单元，清点查验，收回放行条方可放行。业主在特殊情况可凭有效业主证件登记放行。无上述手续证件，将拒绝带出。装修工具、少量装修材料进入时，登记内容数量、核对后并登记有效证件放行，若清场时，大量材料、贵重装修工具必须到服务中心办理放行手续，经查验后放行。
3、车辆出入管理
严格执行《车辆管理规程》，业主车辆凭服务中心办理的“车辆通行证”进出，若发现有陌生人驾驶有“通行证”车辆外出，必须查验车主身份，电话联系业主，核对车主，经同意后登记放行，否则拒绝外出并对车主进一步核查。来访车辆进入小区大门岗礼貌询问来访地址后，致电业主征得业主同意后，登记车主有效证件，并开出“车辆出入登记卡”放行。外出时，必须有业主签字，并交给门岗收回核对后，登记放行。施工车辆进出小区时，必须查清施工单元，开出“车辆出入登记卡”登记放行。对装有沙石等基建材料时，门岗对车主讲明摆放的位置和注意事项，并通知巡逻管理员跟进监督;外出时，收回“车辆出入登记卡”并检查车箱有无装载物品。另外为了维护小区整体形象，保持道路畅通，禁止乱停乱放、超载行驶、鸣笛和学车行为，并且规定每天19：00—次日7：00禁止所有非业主摩托车进入小区。
4、装修施工管理
根据公司装修施工管理制度，结合小区实际，我们制定小区装修施工时间：8：00—12：00，14：00—18：00，每天上午11：50，下午17：50将对每个施工单元进行清场。保证中午12：00—14：00的小区安静，给业主休息提供舒适环境。另外我们每天不定时组织人员对施工单元进行全面巡查，没有“留宿申请”不得在单元内留宿，留宿人员只能在单元内活动，禁止乱窜。
三、闭路监控和周界红外线防范系统
小区除人防之外，我们将积极利用开发商安装的闭路监控及红外线防范系统，并设监控中心岗一个。区内共有彩色闭路摄像枪21支，分布在区内各主要路口和重要部位(每晚19：00—次日7：00实行转动式监控录象)，小区周界围墙共有82对红外线对射探头，分为41个防区，监控中心24小时设岗，通过监控中心屏幕可把整个小区街道、重点部位尽收眼底。人防加机防有效结合，发现异常或红外线报警，监控中心将立即通知相应围墙周边固定岗到防区查看处理，并反馈到监控中心，确保了异常人、物不得翻越围墙进出，另外摄像枪所记录的画面可在主机硬盘保存一周，为异常情况、突发情况提供查询等依据。
四、突发事件处理程序，培训、演练
管理员发现或接到业主、住户报警等突发事件时，简单的弄清楚时间缘由，包括报警所处的位置、事件的种类，立即向其当值领班报告情况。领班接到情况后迅速赶到现场，其他各相应门岗和固定岗立即加强警戒，提高警惕，防止疑犯越墙逃离。相邻巡逻岗和全区机动巡逻岗也迅速赶到现场，接受当值领班的指挥和布控，封锁现场及周边，认真仔细排查。同时监控中心利用就近摄像枪全方位、多角度监控，注意疑犯可能逃离的方向，另外根据突发事件的大小、性质报告上级，同时向当地派出所报案。其次，我们每班成立有消防应急分队，按照应急编制组织部署，实施方案，并且我们通过当前国内发生的火灾总结教训，分析讲解，而且结合小区的实际，组织演练一次，强化树立应急分队的应变能力，服从指挥，统一调配，培养协调作战，做到紧张有序、忙而不乱，使之成为危险时候冲得上，关键时刻拉得出的军事化保安队伍，从而达到“一夫当关，万夫莫开”。
五、与周边楼盘以及辖区派出所共同做好治安工作
我们将主动与友邻楼盘湖景湾管理部搞好关系，有针对性地开展工作。特别是我们两个楼盘都与狮山郊野公园相连，人多且杂容易隐蔽躲藏等特点，共同维护楼盘周边的安全防范工作。另外积极与辖区派出所保持联系，要求每半月到小区巡查走访一次，特别是业主家中红外线报警(与辖区派出所联网)达成共识，先由我管理员跟进检查有无可疑之处，而后取得联系，确定是否出警。
六、接待投诉与报修
小区各岗位在管理值勤的同时还将接受业主的各种投诉和报修(包括了解问题、建议或其他事物)，另外管理部在监控中心设有24小时值班电话(88888888)及时周到的接听业主电话，并做好相关处理工作。
以上是根据公司管理制度及**小区实际制定的全封闭管理方案。
**服务中心管理部
篇3:物业人员绩效考核管理方案
物业人员绩效考核管理方案
受控状态
编号
一、绩效考核的目的
为保证公司经营目标的实现，提高物业人员的工作绩效，为物业人员的薪酬调整、学习培训、晋升奖励和惩罚等提供准确、客观的依据，特制定本方案。
二、绩效考核的时间
物业人员的绩效考核分为季度绩效考核和年度绩效考核两种，其时间安排如下表所示。
绩效考核时间表
绩效考核
时间安排
备注
类别
名称
季度绩效考核
第一季度绩效考核
4月1日~10日
具体的绩效考核时间由人力资源部负责安排和通知。
第二季度绩效考核
7月1日~10日
第三季度绩效考核
10月1日~10日
第四季度绩效考核
1月1日~10日
年度绩效考核
年度绩效考核
12月25日~1月5日
三、季度绩效考核的内容与实施
季度绩效考核是对物业人员每季度的绩效表现进行考核，考核标准是被考核者的岗位描述、工作目标和工作计划等。不同级别员工绩效考核的侧重点和评分标准不同，按照评分标准的不同，物业人员绩效考核分为管理人员绩效考核和普通员工绩效考核两类。
(一)管理人员绩效考核
管理人员季度绩效考核的内容和标准如下表所示。
管理人员季度绩效考核的内容表
考核要素
简单解释
评分标准
权重
类别
要点
业绩
目标达成度
季度内工作目标和预算达成情况
A.超过目标;B.达到目标;
C.尚可;D.欠佳;E.落后
25%
工作品质
工作秩序、事物处理及时性、资料保管完好性等
A.上乘;B.良好;C.尚可;
D.欠佳;E.很差
工作方法
完成目标所用的方法是否科学、合理、合法和规范
A.上乘;B.良好;C.尚可;
D.欠佳;E.很差
监督检查力度
任务传达是否及时，任务执行过程监督是否到位
A.很好;B.良好;C.尚可;
D.欠佳;E.很差
业主满意度
业主对物业管理工作的满意程度
A.非常满意;B.满意;C.尚可;
D.不满意;E.很不满意
能力
领导统率能力
组织激励下属克服困难、完成目标的能力
A.上乘;B.良好;C.尚可;
D.欠佳;E.很差
30%
企划创新能力
抓住核心问题，开拓新思路的能力
A.上乘;B.良好;C.尚可;
D.欠佳;E.很差
判断决策能力
把握全局，迅速做出判断，并进行决策的能力
A.上乘;B.良好;C.尚可;
D.欠佳;E.很差
沟通交际能力
通过沟通解决问题和协调指导下属工作的能力
A.上乘;B.良好;C.尚可;
D.欠佳;E.很差
洞察应变能力
洞察问题本质，及时有效地处理危机事件的能力
A.上乘;B.良好;C.尚可;
D.欠佳;E.很差
培训指导能力
有针对性地培训下属，帮助下属成长的能力
A.上乘;B.良好;C.尚可;
D.欠佳;E.很差
品德
工作态度
工作的主动性、协调性、责任心、表率能力等
A.上乘;B.良好;C.尚可;
D.欠佳;E.很差
20%
个人修养
做事公平、公正，被员工尊重的程度
A.很好;B.良好;C.好;
D.欠佳;E.很差
人际关系
与同事友好相处，受同事、下属欢迎的程度
A.非常受欢迎;B.受欢迎;C.尚可;D.欠佳;E.很差
部门协作
在公司目标的指导下，与其他部门的协作程度
A.很好;B.良好;C.好;
D.欠佳;E.很差
知识
管理技能
掌握的管理基本常识和管理技巧等
A.很丰富;B.丰富;C.普通;
D.不足;E.太差
25%
专业知识
工作所需的专业基本知识、法律、法规、政策等
A.很丰富;B.丰富;C.普通;
D.不足;E.太差
一般知识
自然科学和社会科学的常识性知识
A.很丰富;B.丰富;C.普通;
D.不足;E.太差
行业知识
物业行业经营管理类知识掌握程度
A.很丰富;B.丰富;C.普通;
D.不足;E.太差
发展潜力
个人进取心、学习能力等
A.潜力巨大;B.有潜力;C.普通;D.不足;E.太差
说明：A=5分;B=4分;C=3分;D=2分;E=1分
(二)普通员工绩效考核
普通员工绩效考核的内容和评价标准，如下表所示。
普通员工绩效考核内容表
考核要素
简单解释
评分标准
权重
类别
要点
工作
能力
工作质量
季度内工作目标实现情况和任务完成质量
A.超过目标;B.达到目标;
C.尚可;D.欠佳;E.落后
40%
工作效率
工作秩序、事物处理及时性、资料保管完好性等
A.上乘;B.良好;C.尚可;
D.欠佳;E.很差
工作方法
完成目标所用的方法是否科学、合理、合法和规范
A.上乘;B.良好;C.尚可;
D.欠佳;E.很差
服务精神
尊重顾客、服务顾客、让顾客满意的程度
A.上乘;B.良好;C.尚可;
D.欠佳;E.很差
品德
工作态度
工作的主动性、协调性、责任心、表率能力等
A.上乘;B.良好;C.尚可;
D.欠佳;E.很差
30%
个人修养
尊重他人的程度
A.非常尊重;B.尊重;C.一般;
D.不尊重;E.很不尊重
人际关系
受同事欢迎、与同事友好相处、互助进步的情况
A.非常受欢迎;B.受欢迎;C.尚可;D.欠佳;E.很差
知识
专业知识
工作所需的专业基本知识、法律、法规、政策等
A.很丰富;B.丰富;C.普通;
D.不足;E.太差
30%
一般知识
自然科学和社会科学的常识性知识
A.很丰富;B.丰富;C.普通;
D.不足;E.太差
行业知识
物业行业经营管理类知识
A.很丰富;B.丰富;C.普通;
D.不足;E.太差
说明：A=10~9分;B=8~7分;C=6~5分;D=4~3分;E=2~1分
(三)季度绩效考核等级划分
依据物业人员季度绩效考核的总得分，将员工分成A、B、C、D、E五个等级，具体等级划分标准如下表所示。
员工绩效考核等级划分表
等级名称
得分范围(分)
奖惩措施
A级
90~100浮动工资上浮15%
B级
80~89浮动工资上浮10%
C级
70~79浮动工资上浮5%
D级
60~69浮动工资不变
E级
60以下
浮动工资下浮5%
说明：浮动工资上浮或下浮仅仅维持一个季度。新季度绩效考核结束后，按照新的等级划分结果确定浮动工资变化比例。
(四)季度绩效考核实施
各部门经理与人力资源部共同进行本部门员工的绩效考核，同一员工的绩效考核评分由其直接上级负责。人力资源部负责整理统计“员工季度绩效考核汇总表”，一式三份，一份给各部门负责人，一份转财务部作为浮动工资变化的依据，一份留存，年终汇总后存档。
四、年度绩效考核的内容与实施
(一)年度绩效考核记分标准
年度绩效考核建立在季度绩效考核的基础上，其依据包括四个季度绩效考核得分和人力资源部奖惩记录两部分。人力资源部奖惩记录得分标准，如下表所示。
人力资源部奖惩记录得分标准
奖惩记录名称
奖惩记录加减分标准
奖励
嘉奖
加5分
记功
加10分
记大功
加15分
惩罚
警告
减10分
记过
减15分
记大过
减20分
注：若是年度内既无奖励，也无惩罚，则加10分
(二)年度绩效考核总分计算方法
总分=本年度四个季度绩效考核得分之和×80%+人力资源奖惩评分×20%
(三)年度绩效考核等级划分
公司年度绩效考核等级共有五个，其划分，如下表所示。
年度绩效考核等级划分表
等级名称
得分范围
奖惩措施
A级
前5%
奖励1000元
B级
前15%除去前5%
奖励500元
C级
前30%除去前15%
奖励200元
D级
前90%除去前30%
不奖不罚
E级
后10%
罚款500元，考虑辞退
(四)年度绩效考核的实施
公司年度绩效考核由人力资源部组织进行。
五、绩效考核结果的应用
①财务部依据季度绩效考核结果确定员工浮动工资的数额，运用年度绩效考核结果确定员工年终奖金数额。
②部门经理运用季度绩效考核的结果制订员工培训计划，并向公司推荐优秀人才。
③人力资源部运用绩效考核的结果调整员工结构，优化人员配置。
六、绩效考核结果申诉
本公司绩效考核结果申诉一律采用员工向人力资源部递交“绩效考核结果申诉表”的形式进行。“绩效考核结果申诉表”示例如下表所示。
绩效考核结果申诉表
编号：
日期：*年*月*日
姓名
所在部门
部门经理
申诉要点
申诉原因
期望的结果
希望申诉处理的时间
人力资源部接到员工申诉后，及时与员工沟通，组织人员进行绩效调查，然后根据事实和公司的相关规定进行申诉处理。
相关说明
编制人员
审核人员
批准人员
编制日期
审核日期
批准日期
篇4:开发区招商引资方案
石河子经济技术开发区招商引资方案
一、塑造石河子经济技术开发区形象
石河子经济技术开发区进行市场推广的第一步是塑造成功的开发区形象。塑造开发区形象是沟通开发区理念和文化的工具，通过精湛的标识设计，涵盖准确的理念设计，形成具有开发区职能特征和鲜明特点的视觉形象、行为规范和经营理念，对内灌输于开发区的广大员工，形成统一的开发区精神;对外运用多渠道全方位的宣传手段沟通于社会各界，让公众知晓开发区，了解开发区，进而认同开发区，有效的扩大开发区的知名度。
(一)开发区形象基本元素及特征
开发区形象包括开发区的介绍、主商标、产业导向、服务宗旨等主要内容。塑造开发区形象时，应采用专业化的开发区形象识别系统成功树立开发区形象。
开发区形象基本元素及特征
基本元素
特征
开发区介绍
以得体的文字或图形的形式突出开发区的特点，强调开发区的优势
商标符号
以设计简洁，形象鲜明的图形符号给人以深刻的印象
状态
将商标符号赋予一定的动态或静态图象，并确定其不同的使用场合
色彩
从色彩学的角度确立商标的主色、衬托色、深浅、2-3套色系搭配及其相应的使用场合
字体
确定与开发区商标搭配的文字及其他的开发区文档所用的文字的大小、字体及相应使用场合
宣传文字
以规范的书写风格、文体制作适当的宣传语句，并注意多语言文字使用规范、非罗马字符使用规范、译文规范、字译规范
标题框
清楚地标示开发区各项服务工作在不同页面中的主次地位
照片
用于各种场合的照片或特殊制作的图片、指定图片社
插图
广泛地被用于时间紧迫、费用有限的文字材料、包装、电子邮件、广告、讲演资料之上
(二)
从内部塑造开发区形象
开发区从内部着手塑造开发区形象，应注重细节，规范统一，努力提高管理水平，树立专业的招商形象。
内部形象塑造要素及要点
要素
要点
办公环境
环境整洁，装修风格高雅，格调清新，符合国际潮流;设有中英文指路标牌，方便外来客户;大楼大厅设有中英文欢迎辞，让外来客户感受到宾至如归的感觉
办公用品
规范对内对外的文档格式、文档装订的方式;规范员工名片设计;规范开发区信封、信纸、传真纸设计
专业形象
从着装、礼仪、谈吐等方面作出规范，要求员工树立专业服务形象
专业素质
引进高素质人才，提高总体人员素质;进行内部培训，对员工外语水平、法律知识、招商谈判技巧等方面进行专业指导;强化专业服务观念，提高专业服务水平，帮助员工了解招商中应该传递的信息，以及有效传递信息的技巧及方式
专业意识
建立一种亲商意识，不断增强与外商的感情，使之相互了解相互信任;着力培养员工的招商意识及对招商工作的敏感度
(三)制作开发区宣传用品
开发区的形象需要一定的宣传载体。开发区可经过专业设计，制作一定的宣传用品，在不同的场合分别运用。
开发区宣传用品
形式
制作要点
用途
宣传手册
制作精美，内容丰富。用得体的文字，运用多种图表照片等列明开发区的基本概况，突出主要优势、公开优惠政策、手续流程及招商指南等主要信息。
主要用于重要的招商活动时配合招商部门在与客户作面对面的正规介绍时使用。或者在日常宣传时派送给潜在客户，咨询机构、商会及其他中介机构，政府机构等相关单位。
一次性宣传品
制作可以相对简单，但是内容精当，主题鲜明
主要用于开发区招商会、宣传会等大型的活动时散发给广大参加者时运用。这一成本较低的方式可以有效扩大知晓人群
专业研讨著作
制作精美，突出学术性特点。收录开发区介绍、开发区客户的反馈、与开发区发展有关的专业研讨文章等内容
主要用于针对专门行业、学术机构、政府机构等的招商研讨会
VCD或录像带
运用多媒体动画加解说的形式将开发区的主要情况拍摄成VCD或录像带。
主要可以用于派送给未到现场的客户，辅助手册等文字形式的传统宣传手段给这些客户以身临其境的感受，或者选择在电视等媒体中播放。
开发区宣传礼品
制作标有标志或开发区发展理念的礼品和宣传衣衫
与手册等主要宣传品一同使用，加强宣传效果
商务指南
制作精美，印有开发区的标志及日历，内容包括开发区投资环境介绍;以及主要政府机关、酒店、机构、火车订票电话;医院、国际学校的电话、地址等等
派送给潜在客户
(四)扩大开发区知名度
开发区进行成功的形象塑造之后，应该运用多种市场推广手段进行开发区形象宣传，努力扩大开发区知名度。
1、利用各种媒体广告，进行宣传推广
根据目标客户以及会对目标客户产生影响的中介公司大多数是商界人士的特点，开发区应该利用合适的媒体形式，例如：财经电视频道、经济广播电台、财经类报纸、商业杂志、商业区的广告灯箱、机场广告牌等等进行广告宣传，以言简意赅的方式介绍开发区基本情况及其发展理念、宗旨、主要服务等主要内容，还可提供招聘信息、商务指南、网页信息等。这种市场推广方式可以针对目标客户有效地扩大开发区的知晓度。
2、制作开发区网页，跨越时间空间进行宣传
针对目前网络日趋深入人心，开发区可以充分利用这种先进的方式对广大的网络社区成员进行宣传。开发区着手建立本开发区的网页具体设计时，应运用有特色的设计形式，内容可以开发区内部管理、开发区投资环境、招商服务等主要信息为主，还可提供商务指南等信息。为扩大网页的影响，可以链接到影响较大的财经及政府机构网站。同时利用网络的特点，设立网上信箱，加强开发区与各界的交流，及时了解外界对开发区的反馈。这种市场推广的手段可以让开发区的形象辐射面不受地域、时间的限制，更加有效地扩大开发区的知晓度，使开发区的潜在客户了解开发区。
3、定期寄发开发区信息/开发区报刊
利用邮件等形式定期向目标客户寄发有关开发区的动态信息，尤其是如果能附上一些引起企业兴趣的信息，更可起到较好的效果，一方面能够扩大开发区的知名度，更给客户一种主动交流与联系印象。
4、举办开发区宣传报告会
针对对招商工作中产生影响的各类中介机构或者客户本身进行重点宣传，开发区可以定期举办开发区宣传报告会。开发区宣传报告会可以针对不同的对象进行采用不同形式进行报告会：
其一，赞助或协办由开发区目标客户所在行业协会的专业研讨会。通常这类研讨会的参与者大多是企业的高级管理人员。开发区可以通过参观开发区及区内样板企业等形式将开发区的优势传达到这些投资决策者。同时参与这类研讨会也有助于提升开发区着重长远利益和深入了解客户行业发展的专业形象。
其二，邀请外国驻华领事馆、行业协会、咨询机构等各种中介机构，以及外资委、外经委等政府机构参与开发区报告会。报告会期间开展以下宣传活动：由开发区管委会介绍开发区情况;邀请开发区内的成功企业介绍自身在开发区内的营运状况;报告会上散发宣传资料;请与会者观摩开发区介绍片;报告会后邀请参与者组成代表团赴开发区实地考察。这种方式可以扩大开发区影响力，搜集招商信息，同时促进与这些相关单位的交流合作。
二、招商引资
招商引资是开发区工作中的中心环节。利用先进的管理方式，规范招商管理，提高招商工作效率，通过多种渠道，利用多种方式，全面展开招商工作，使开发区招商引资工作形成良性循环。
(一)建立招商项目数据库
开发区必须根据自己的市场定位，选取目标客户建立营销数据库，以便有的放矢地进行招商工作。
首先，开发区应对目标客户所在行业的发展状况、客户在营运上的主要需求、以及开发区主要目标客户群的需求等状况进行研究，并收集主要目标客户的公司背景、主要资本构成、组织架构、盈利状况、主要原料供应地、产品市场分析以及未来的发展战略等信息。
其次，将目标客户的信息整理录入电脑，建立招商项目数据库;将客户按照地区、分布规模、重要程度分类，由招商员负责项目，进行定期拜访、追踪、并更新客户信息;项目成功之后，将各次谈判的相关信息保留在项目数据库中，以备查找及后续工作参考;即使项目暂时失败，也可以将项目相关情况记录在案，分析原因，并继续和客户保持联系，争取日后更有针对性的进行招商。
(二)采用多种方式扩展招商
根据石河子经济技术开发区目前的情况，建议石河子经济技术开发区在近期内采用以下几种方式进行扩展招商：
1、“以外引外”
针对广大外资投资商较多通过区内已落户企业了解对开发区情况的特点，开发区招商时要多加利用这一招商渠道，与已落户企业加强交流，使其更多地发挥“活广告效应”，吸引广大外资投资商落户开发区，形成“滚雪球”的良好效果。另一方面，开发区也要主动出击，挖掘更多的招商机会，吸引已落户企业的上下游企业、配套行业落户开发区。
2、针对重点潜在投资商进行个别拜访
在获取比较确切的招商信息之后，丰富招商人员的知识结构，树立专业的招商形象，注重与投资商的情感交流，定期拜访潜在投资商及既有投资商，加强信息沟通。
3、通过行业协会、工商联合会、招商代理等中介机构发掘招商机会
中介机构往往拥有较多投资者的信息和资料，通过中介机构向行业内的企业宣传开发区，可以达到事半功倍的效果，并且可以大量节约时间、人力和物力。
4、举办商贸洽谈会
商贸洽谈会可以将潜在投资者集中在开发区，通过一系列的宣传活动和贸易洽谈活动能够达到对开发区很好的宣传效果，并且可以在较短时间内促成商业投资、技术交流或贸易。
三、行动方案及控制
为了要达到石河子经济技术开发区招商引资的目标，开发区管委会必须将开发区的招商引资战略行动化，使各部门清楚地知道自己的责权，而且可以定下各行动的开始执行和完成任务的时限。
石河子经济技术开发区管委会可以根据行动计划，定期比较行动执行后实际与计划结果之差异，对各部门的进度给予适当的控制，并为补救行动定下所需的步骤及资源，亦为检讨开发区的目标及战略提供了基本根据。因此，在行动计划实施后，开发区管委会可以根据20**年的行动计划进度，及下述详细的战略实施时间表，为下一年度的开发区招商引资定下行动计划。
(一)行动计划：
招商引资全年活动时间计划总表
时间
活动
三月
四月
五月
六月
七月
八月
九月
十月
十一月
十二月
各种媒体宣传活动
两会期间各项活动
绿色基金成立发布会
与国务院西部开发办公室合作活动
文化节
绿色食品博览会
举办棉花节
知青联谊活动
与行业协会、工商联合会等机构合作活动
与经济较发达地区政府的合作活动
国外寻找招商代理
与联合国粮农组织合作
农科院合作活动
科技部《科技支持西部大开发研讨会》
石河子专题片
1、两会召开期间，举办各种形式的宣传活动(两会期间详细活动方案见附件一)。
1)由兵团召开记者招待会,邀请马市长参加;
2)兵团代表与对口省市召开座谈会,会上为石河子开发区进行宣传,分发宣传材料;
3)邀请《中国经营报》或《经济日报》等有影响力的报社对兵团司令和马市长进行访谈，扩大经济开发的对外宣传;
4)利用两会期间的资料交换部门与其它省市的代表交换经济技术开发区的宣传材料。
目标
行动
负责人
配合部门
费用预算(万元)
计划开始执行时间
计划结束时间
扩大经济技术开发区的对外宣传
1.召开新闻发布会，邀请马副市长参加
2.组织兵团代表与对口省市的人大代表召开座谈会
3.邀请《中国经营报》或《经济日报》等新闻媒体对马市长进行专访
4.利用两会的资料交换部门将开发区宣传材料分发给各省市的代表
2、与行业协会、工商联合会等机构建立合作关系，共同组织有关企业在京、沪两地召开研讨会，并组织企业赴石河子经济技术开发区进行实地考察。与此同时，在行业协会报刊、杂志和行业名录等传媒上发布关于石河子经济技术开发区的宣传材料。
目标
行动
负责人
配合部门
费用预算(万元)
计划开始执行时间
计划结束时间
对外宣传石河子经济技术开发区，使疆外企业进一步了解开发区
1.搜集各种行业协会名录(包括工商联合会等商业组织机构的名录)，并记入招商项目数据库
(详见附件二)
2.向各行业协会寄送开发区宣传材料
0.054月4月
3.联系目标行业协会，洽谈合作意向，建立合作关系
6月7月
5.与行业协会共同组织在京沪两地召开研讨会
8月8月
6.组织行业协会负责人和有投资意向的企业负代表团赴开发区进行实地考察
9月9月
7.与有投资意向的企业保持沟通联系，并将数据记入招商项目数据库
5月5月
4.拜访合作意向较强地区政府的有关领导，建立合作关系
6月7月
5.通过地区政府组织当地企业召开开发区宣传报告会
8月8月
6.组织选定地区政府及企业的考察团赴石河子地区进行实地考察
109月9月
7.与投资意向较强的企业保持沟通与联系并将数据记入招商项目数据库
5月5月
4.拜访有合作意向的组织，商谈招商项目，建立合作关系，设立招商代理
6月7月
5.通过招商代理与国外企业联系，组织考察团赴开发区实地考察
10月12月
与大西北考察团联系，争取在考察团的日程中加上石河子经济开发区
5、举办各种形式的文化节，通过文化节吸引上下游企业。
1)组织棉花节
目标
行动
负责人
配合部门
费用预算(万元)
计划开始执行时间
计划结束时间
对外宣传石河子经济技术开发区，吸引资金和技术的进入
1.成立棉花节筹备工作小组，制定文化节的开展方案(包括选择时间、地点、组织人员、参加企业、新闻报道媒体等)
3月4月
2.制作文化节的宣传材料
4月4月
3.与棉花生产的上下游企业、新闻报道媒体、外省市地区的政府机关等机构联系，寄发宣传材料及邀请函等，并记入招商数据库
0.55月9月
4.组织文化节召开
20**月10月
5.文化节召开期间组织召开专题研讨会
1010月10月
6.与投资意向较强的企业保持沟通与联系并将数据记入招商项目数据库
7、利用各种媒体广告，进行宣传推广(详见附件五)目标
行动
负责人
配合部门
费用预算(万元)
计划开始执行时间
计划结束时间
针对目标客户有效地扩大开发区的知晓度
1.制作经济技术开发区的宣传材料;
3月
2.确定宣传渠道(如财经类报刊、商业杂志、机场广告牌等等);
5.发布开发区招商引资广告
6.对广告效果进行评估
12月
8、组织拍摄石河子经济开发区的专题电视片，在《经济半小时》一类全国性电视栏目内播出。
目标
行动
负责人
配合部门
费用预算
计划开始执行时间
计划结束时间
通过电视栏目在全国范围内宣传石河子经济技术开发区
1.成立开发区专题记录片拍摄工作小组
7月
2.组织有关人员展开记录片的拍摄工作
3.联系《经济半小时》等全国性的电视宣传栏目，洽谈播放事宜
4.记录片播放
4月4月
2.在<新民晚报><北京晚报>上发布消息，搜集京沪两地曾在新疆建设兵团插过队的知青名录
5月5月
2.与知青取得联系
6月7月
3.组织插队知青的联谊活动，举办“新疆生产建设兵团插队知青联谊会”成立活动
8月8月
4.组织对开发区投资兴趣较强的知青赴开发区进行实地参观考察
9月9月
5.与联谊会成员保持沟通，将数据记入招商项目数据库
11月12月
11、与科技部合作，组织在石河子经济技术开发区召开《科技支持西部大开发研讨会》。
目标
行动
负责人
配合部门
费用预算(万元)
计划开始执行时间
计划结束时间
利用研讨会取得多方面专家及企业家的支持
1.与科技部的有关部门联系，洽谈合作意向
9月9月
3.联络有关专家、新闻媒体、及政府机构人员
9月9月
4.组织召开“科技支持西部大开发研讨会”
10月10月
5.将研讨会的有关数据记入招商数据库
3月
2.争取西部开发办公室组织的《西部开发研讨会》会场设在石河子经济技术开发区
5月
5.将有关记录记入招商项目数据库
(二)度量及控制计划执行进度：
上述各项招商引资方案正式确定后，即应该由该项目的负责人和合作部门按照时间的安排共同推进项目的执行。对于项目的执行进度因定期进行度量及控制，以及时发现影响项目达到预期目标的各种因素，并采取相应的解决方案使项目能够最终达到招商引资的目的。度量及控制计划执行进度的流程图如下：
反馈
工作要点
责任
时间
行动计划
计划执行
执行控制表
定期检讨会
实际结果与计划目标
差异分析
改进方案
(三)各阶段责任说明
项目
目的
内容
负责人
时间
1.行动计划执行
把经济技术开发区招商引资战略行动化
1)把开发区招商引资战略行动化
2)明确划分各方案负责人的权责
3)明确各方案的目标和所需完成时间
月度/季度
2.执行控制表
通过定期跟踪行动计划的执行结果，确定各项目的进展方向与目标相符，并在需要是及时对行动方案做出调整，以确保招商引资目标的实现
1)在各方案执行时予以适当的控制
2)定期比较方案执行后的实际结果与计划结果，并对差异进行分析
3)检讨方案执行情况并为改进方案提供依据
每周/每月进行总结分析
3.定期检讨会
检讨计划执行情况，提供商讨与建议的机会，以保证改进后的执行计划与先前所定下的方案目标一致
1)检讨行动计划执行的进度和方向
2)剖析行动执行的实际结果与计划结果之间的差异
3)商议改进方案，确定下一步行动方案
月度/季度
(四)执行控制表
执行控制表是用来对招商引资
各项方案的实施情况进行跟踪、控制以及改进下一步的行动计划。由计划的相关负责人按一定的时间间隔，如每月、每季度或每周填写，以达到详细跟踪行动计划执行情况的目的。
填表时间：执行控制表填表人：
行动项目
计划结果
实际结果
差异
原因
改进方法
篇5:御花园某小区物业管理方案
【御花园】物业管理方案
桂林市桂安物业管理有限责任公司
目录
致函
一、桂林市桂安物业管理有限责任公司简介
二、【御花园】物业管理架构设置及人员成本费用核算
三、【御花园】物业管理服务费用约定
四、【御花园】物业管理内容设定
五、【御花园】物业接管要求
六、【御花园】物业管理服务分项标准与管理承诺
七、【御花园】物业管理规章制度及操作规程
结束语
致函
尊敬的台联房产开发有限公司：
桂安物业管理有限公司非常荣幸能为贵公司负责的【御花园】商住楼提供物业管理方案建议。
由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解贵公司【御花园】之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【御花园】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵司审阅。
我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意及热情为贵司领导的【御花园】提供优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵司建立愉快、良好的合作关系!
一、桂安物业管理有限责任公司简介
桂林市桂安物业管理有限责任公司是桂林市公安局的直属企业—桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司，总公司占80%股份，其他自然人占20%股份。
桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创办的，是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业，是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。现拥有固定资产1000多万元，客户150余家，客户聘请保安员1900余名。公司分支机构包括“技防公司”，“金豹武装押运公司”、“桂安物业管理公司”;并开办保安培训基地1个、农场1个、保安器材销售部1个，承接全市110开锁服务业务等。
桂安物业管理有限责任公司注册资金50万元，物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下，致力拓展物业管理业务，从众多物业管理企业竞争中相继接手了奇峰小筑、恒祥花园、三星大厦、阳光花园、北斗·城南旺角、商务经贸大厦、汇通商务广场、红岭小区、临江苑小区等楼盘的物业管理项目。及东方巨龙旅游公司、干细胞医院、阳光旅行社、龙辉市场、惠之林化妆品有限公司、桃江园休闲山庄、恭城白天鹅大酒店、丹林大酒店、美都饭店、香江饭店、广运商贸城、旅游发展总公司、大宇客车厂、水晶郦城等专业化的人防服务管理项目。
桂安物业始终坚持以客户满意为先导，以目标管理为核心。在物业管理实践中，通过提高自身管理素质，追求完美服务，不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求，努力成为业户的“好保姆、好管家”，成为发展商的“好参谋、好帮手”，成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。
精良的服务品质，使桂安物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可，亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍，公司在册员工200余人，管理层人员平均年龄为35岁，所受教育涉及物业管理、企业管理、工民建、计算机、自控、暖通、给排水、无线电、供配电、等专业。
公司在管及在谈项目涉及文化、科研、医疗、商业、超大型住宅小区等多方领域，每接管一个新的项目，便针对项目的实际特点及客户的需求，进行充分的研究，严密合理的设计，迅速建立与之相适应的服务管理模式。
目前，公司管理实力日益增强，管理制度更加科学严谨，管理理念愈加体现了人文精神，促进并带动各项经营管理工作。同时借助总公司的整体优势，结合本行业的特点，探索出一条具有“桂安”品牌特色的发展新路，在物业管理行业中牢固地树立“桂安”品牌形象。
公司企业精神：人本精神、乐业情怀、诚信服务、求实管理。
公司经营方针：一尘不染、滴水不漏、细致周到、专业追求。
公司管理目标：服务是本、管理是魂、信誉是源、形象是根。
2、【御花园】物业管理架构设置及人员成本费用核算
1、我公司进驻【御花园】的具体时间，终以双方合同约定为准，初步建议为：
(1)双方合同签订之日起至【御花园】通过竣工验收并正式交付之日止，作为物业公司的前期介入阶段。
(2)从通过竣工验收并正式交付之日起至《物业管理委托服务合同》有效终止日为止的正常管理阶段，期间负责成立小区业委员会。
2、各阶段的收费标准，服务内容以及派出人员要求可根椐项目销售及工作需要，进行协商，相关费用由双方协商确定。
3、【御花园】正常管理阶段所需人员配置及人员工资分配如下：
序号
人员设置
数量
工资标准
工资小计
(1)管理层人员
经理(兼队长)1人
1000元/月
1000元/月
(2)
工程技术类人员
水电工1人
900元/月
900元/月
(3)保安类人员
保安7人
850元/月
5950元/月
(4)保洁绿化类人员
保洁1人
600元/月
600元/月
(5)工资总额及人员总数
工资总额
8450元/月
人员总数
10人
4、正常管理阶段每月费用总支出估算：
序号
项目
测算依据
测算公式
月支出(元/月)
员工工资
8450国家法定假日加班费
11天*50元/天*10人÷12月=460元/月
460公共照明系统及安全监控系统、住宅电梯电消耗及维修耗材等
保修期间内由开发商负责项目除外。
3000绿化清洁用品
200办公消耗
500办公用水电
500税收
按5.5%计算
5508合计支出
13660元/月
5、费用收入核算：
序号
物业性质
收费单价
收费面积
估测
费用收入
小计
住宅
0.58元/月/平方米
建筑面积
约8300㎡
4814元/月
(100%收费)电梯
住宅
1元/月/平方米
建筑面积
约4200㎡
4200元/月
(100%收费)地下
停车场
45元/位/月
38个
1710元/月
(100%收费)地面
停车场
50元/位/月
10个500元/月
合计为11224元/月
月缺口-2436元/月
备注
空置物业部分按100%收取
生活垃圾费按环卫部门的价格为业主代收或由环卫部门另行收取
6、项目前期物业开办费用：
使用部门
物品名称
数量
单价(元)
合计(元)
备注
安管部
办公桌2套
400800落地电风扇2台
20**00警棍2根
50100对讲机3部
7002100服装10套
4004000餐具1套
10001000上下铺床4张
4001600小计:10000元
绿化保洁
枝剪2把
50100喷雾器1个
120**0软水管50米
200保洁设备1批
500500小计:920元
公共设施维护部
维修梯2把
300600绝缘鞋1双
8080水电工具1套
10001000小计:1680元
管理处
电脑1套
50005000办公桌2套
300600宣传黑板2个
300600档案柜2个
5001000电话机1部
150150饮水机1台
500500沙发
1套
10001000
小计:8850元
合计21450元
3、【御花园】物业管理服务费用约定
1、物业管理服务收费约定：
(1)物业管理服务收费不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造、年检的费用，公共维修基金使用依照国家建设213号文件规定执行。
(2)普通住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.58元，向业主或物业使用人收取;该物业管理服务费包含楼道照明及公共照明电费;包括公共保洁用水费用，不包括生活垃圾清运费用。电梯住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.0元，向业主或物业使用人收取;该物业管理服务费包含楼道照明及公共照明电费，包括电梯电费及电梯日常维保费;包括公共保洁用水费用，不包括生活垃圾清运费用。
(3)因业主原因或开发单位销售原因空置房屋，依照上述标准自楼宇交钥匙之日起，全额缴纳管理费用。
(4)项目前期物业开办费用21450元，在开发单位合同签署完成后7个工作日内全额支付。
(5)开发单位自楼宇交付之日起1年内实施管理费用补偿，补偿金额为：2436元/月×12个月=29232元，按季度支付给予。
(6)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
(7)物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1)、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2)、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3)、物业管理区域清洁卫生费用;
4)、物业管理区域绿化养护费用;
5)、物业管理区域秩序维护费用;
6)、办公费用;
7)、物业管理企业固定资产折旧;
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造、年检费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
2、停车收费约定：
(1)路面停车场使用人应按照停车场管理规定支付停车泊位费用给管理公司，车辆停放费用收取依照市物价局收费标准执行。
(2)业主自行购置地下停车场车位的，应按车位45元/个·月标准，交纳停车场物业服务费。
(4)电单车(含充电电费)/摩托车停放物业服务费为30元/月/辆，收益进入停车场的管理成本。
4、【御花园】物业管理内容设定
1、对物业实施管理和对客户提供服务是【御花园】物业管理的主要工作内容，其中的每项工作中的每个环节都将体现【御花园】物业管理的专业化精神。
2、桂安物业管理公司将遵循以下7项原则，针对【御花园】物业
管理制定明确的管理程序及高效操作的程序文件，并严格执行。
(1)遵循国家及地方政府的有关法规;
(2)有关物业经营管理规定;
(3)遵循有关物业管理的总则;
(4)维护客户及管理单位的正当权益;
(5)建立系统全面的物业管理社会化体系;
(6)健全具有可操作性的程序文件;
(7)建立工作过程中的明确标识并具有可追溯性;
3、【御花园】物业管理服务项目介绍
【御花园】物业管理服务包括：
(1)物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护;
(2)物业管理区域内公共秩序和环境卫生管理及维护;
(3)物业管理区域内的绿化养护和管理;
(4)物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及经营管理;
(5)供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时的协调和管理服务;
(6)物业管理区域的日常安全巡查服务;
(7)物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管;
(8)物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理。
(9)物业管理工作中的业主日常沟通及投诉建议处理。
4、物业管理工作中的便民服务管理
物业管理公司将在【御花园】小区内设立便民服务，具体项目将根据【御花园】的特点及管理公司自身的实际情况确定：
(1)便民服务将分为无偿服务和有偿服务两类，内容与价格将透明化;
(2)无偿服务的成本费用从管理费中支出，有偿服务的价格应依照政府有关法规执行。
5、物业管理工作中的业主日常沟通管理
(1)物业管理公司将高度重视与【御花园】业主的日常沟通，保持与每一个业主的良好关系。如遇业主发生违背管理规定或发生其它不愉快的事件时，承诺决不采取任何制裁性的措施，而应通过正面协调直至寻求法律援助。
6、物业管理工作中的客户投诉处理管理
物业管理公司承诺：将严格规范客户投诉的处理程序，并将努力做到：
接到投诉时，首先要假定我们的工作存在问题;针对投诉问题的大小，一定要做到逐级汇报与认真处理对待;在处理投诉问题的过程中，应正确把握好与新闻媒体的关系，并应协助投诉客户寻求法律援助。
5、【御花园】物业接管要求
做好【御花园】物业接管工作是日后管理能够良好运作的重要前提，接管前做好物业接管清单，接管时做到不遗漏、不疏忽，并做好相关记录，是我们对【御花园】物业接管工作的基本承诺。
1、【御花园】物业接管的基本要求：
(1)资料齐全;(2)施工符合要求标准;(3)作好接管记录。
2、【御花园】物业接管的原则：
(1)资料移交：应有工程图纸及相关资料等;
(2)岗位移交：各岗位人员到位，测试设备试运行;
(3)责任移交：设备测试合格，由设备责任人签署意见后，责任移交。
3、【御花园】重点工程接管要求：
(1)消防接管;
(2)配电室、发电机、水泵房等重大设备接管;
(3)停车场接管;
(4)绿化接管;
(5)房屋本体接管。
六、【御花园】物业管理服务分项标准与管理承诺
1、房屋及相关场地管理标准与完好率承诺：
(1)确保小区外观完好、整洁;
(2)确保小区组团及栋号配备明显标识及引路方向平面图;
(3)确保小区房屋完好率达85%以上;无违反规划乱搭、乱建现象;
(4)确保房屋零修及时率达到98，零修合格率达100%，并建立回访制度和回访记录;
(5)确保资料档案齐全、管理完善，并建立大厦业主及租户档案，实现清晰、随时可查;
(6)建立业主、使用人自用部位提供维修服务的管理规定;
(7)建立业主、使用人装饰、装修物业的管理措施;确保装饰装修物业的操作无危及房屋结构与他人使用安全。
(8)建立住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案。2、
2、公共设施设备完好率承诺：
(1)确保小区内所有公共设施设备图纸、资料档案齐全，管理完善。
(2)确保小区内配电消防等大型机电设备维修保养良好、运行正常，无事故隐患、保养、检修制度完备。
(3)确保每日设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
(4)确保居民生活用水有严密的管理措施。
(5)确保小区内消防系统设备完好无损，可随时启用。
3、物业维修和管理的应急措施承诺：
(1)建立业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施;
(2)建立小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施;
(3)建立业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施;
(4)建立雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施;
(5)建立电梯突然停运或机电故障的应急措施;
(6)建立发生火警时的的应急措施。
(7)确保维修工程质量合格率和回访验收率实现100%满意度。
4、市政公用设施管理承诺：
(1)确保小区内公共配套设施完好，不得改变供水、供电、通讯用途。
(2)确保小区内照明设备设施齐全，工作正常。
(3)确保小区内道路畅通，坚固平坦;污水排放通畅;
(4)确保小区内交通车辆管理运行有序，无乱停放机动车、非机动车。
5、绿化草坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺：
(1)确保小区内公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当。
(2)确保小区内绿地管理及养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。
6、街坊道路、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位24小时内保洁次数与洁净程度承诺：
(1)确保小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱等保洁设备。
(2)确保小区内实行标准化清洁保洁、垃圾日产日清。
(3)确保小区内不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物。
(4)确保小区内房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁，不得随意堆放杂物和占用。
7、治安、保卫管理承诺：
(1)确保小区实行封闭式管理。
(2)确保小区保安工作规范、作风严谨。
(3)确保小区危机住户安全处设有明显标志和防范措施。
(4)确保小区重大火灾、刑事和交通事故率实现零管理。
8、丰富社区文化，加强业主相互沟通的服务承诺：
(1)建立小区管理规约，确保小区业主及租户能自觉遵守各项管理规定。
(2)将积极配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。
(3)小区业主及租户支持和配合管理公司的工作，对管理单位的评议，满意率实现80%以上。
(4)建立小区财务管理公开，监督制度。
7、【御花园】物业管理规章制度及操作规程
1、物业管理规章制度包括：
(1)员工手册;
(2)岗位职责及工作流程;
(3)财务制度;
(4)员工考核标准;
(5)文件管理制度;
(6)办公设备使用制度;
(7)值班管理制度;
(8)消防管理规定;
(9)停车场管理规定;
(10)出租房及暂住人员管理规定。
2、物业管理操作规程包括：
(1)楼宇本体维护保养规程;
(2)绿化园林养护规程;
(3)消防设施养护及使用规程;
(4)供配电设备维护保养规程;
(5)机电及动力设备维护及保养规程;
(6)路面停车场及车库维护及保养规程;
(7)给排水设备维护及保养规程;
(8)公共部位保洁及保养操作规程;
(9)公共照明系统操作及维护规程;
(10)通风系统操作及维护规程;
(11)管理处内部运转管理规程;
(12)租赁管理工作流程。
结束语
【御花园】项目接管完成后，我们将很抓如下几个方面：
1、统一企业形象：
业户接待、保安值勤、维修人员操作时的言行举止严格遵循统一的行为规范，确保温馨、舒适和安全的生活环境。
2、统一员工培训：
将全体员工的服务质量、教育培训作为“第一道工序”来抓。强化员工的质量意识，解决实际工作中存在的各种服务和管理质量问题，力求使员工的日常工作纳入规范化、程序化、制度化的轨道。
3、统一服务标准：
不断细化各项服务内容，制定服务规范，形成服务操作质量标准。特别是对物业管理中业户接待、保安、保绿、保洁和设备维修等专业服务内容将形成统一的服务标准和作业标准。
4、统一督导检查：
将设立管理处质量督导部，加强管理服务全过程控制，及时检查和查处服务质量上存在的种种问题，同时定期考核，约束和规范员工的服务行为、确保规范服务的有效实施。
古人云：“感人心者，莫先乎情”。物业服务要想赢得业户的心就必须以诚待人，以情动人。
如何提供富有人情味的服务，如何去吻合人们崇尚自然，注重生存环境的文化意识，成为桂安物业管理人的共同话题。
管理处的广大员工将与【御花园】
全体业主及租户携手并进，以百倍的真诚为【御花园】
全体业主及租户提供最佳的物业管理服务，努力营造优质的生活环境，共同打造【御花园】更加辉煌的明天。
